تنظيم عمليات البناء عن طريق الرخص والشهادات العمرانية
| Site: | Plateforme pédagogique de l'Université Sétif2 |
| Cours: | قانون التهيئة والتعمير الجزائري |
| Livre: | تنظيم عمليات البناء عن طريق الرخص والشهادات العمرانية |
| Imprimé par: | Visiteur anonyme |
| Date: | Saturday 23 November 2024, 09:37 |
Description
للإدارة حق مراقبة واستغلال واستعمال الأراضي العمرانية والذي يتمثل في تنظيم الرخص المسبقة على استغلال هذه الأراضي، على أن الترخيص في البناء يعد أكثر التراخيص العمرانية شهرة وتداولا في مجال البناء نظرا لصلته الوثيقة بعملية التشييد والبناء وإقامة المباني الحديثة، ويستمد الترخيص بالبناء هذه المكانة المتميزة التي يحظى بها من الدور المهم الذي يؤديه.
1. تنظيم عمليات البناء عن طريق الشهادات العمرانية
رغبة منه في ضبط العمليات العمرانية أكثر، وضع المشرع أمام المالكين للعقار القائمين على هذه العمليات إمكانية الحصول على بعض الشهادات، كشهادة التعمير التي توضح حقوقهم في البناء والارتفاقات التي تخضع لها الأرض المعنية، وشهادة التقسيم لتقسيم ملكية عقارية مبنية إلى عدة أقسام، هذا من جهة ومن جهة أخرى، وفي إطار الرقابة البعدية ألزم المشرع المالكين للبناءات الحصول على شهادة المطابقة.
أ/ النظام القانوني لشهادة التعمير
1*تعريف شهادة التعمير
شهادة التعمير هي الشهادة التي تمنح من قبل الإدارة للمعني، تحدّد حقوق البناء والارتفاقات التي تقع على العقار، وتوضح فيها أيضا الطرقات والمنشآت المزمع إنجازها (توقعات نزع الملكية من أجل المنفعة العمومية)([1]) ، فشهادة التعمير حسب هذا التعريف هي عمل يبين موقع الأموال العقارية في القانون الإداري، من خلال التقدم بطلب أمام الإدارة المتواجدة على مستوى البلدية التي تتولّى منحه، فهي وثيقة صادرة عن البلدية، تعطي معلومات عن حالة ملكية عقارية.
ومن خلال هذه التعاريف يتبين أن شهادة التعمير ليست إجبارية، لذلك لم يرتّب المشرع أيّ جزاء عند عدم الحصول عليها، وهي ليست تصريح أو رخصة بل هي مجرّد وثيقة معلومات "acte d’information"([2]) تحدّد للمعني حقوقه في البناء والارتفاقات التي تخضع لها الأرض المعنية، ونزوده بهذه المعلومات من أجل أن يتصوّر أي مدى تنسجم غايته من البناء مع أحكام رخصة البناء التي قد يطلبها بعد ذلك([3]).ورغم أن المشرع الجزائري جعل من طلب هذه الشهادة أمر جوازي، إلاّ أنّها مهمة في تحديد حقوق البناء والارتفاقات للعقار محل البناء، وذلك قبل رخصة البناء لتحديد حقوق البناء على العقار، فقد أضاف المشرع زيادة على ذلك من خلال الفقرة 02 من المادة 02 من المرسوم التنفيذي رقم 15‑19 "بطاقة المعلومات" التي يمكن كل شخص معني بنفس حقوق البناء بالقطعة الأرضية المعنية أن يحصل عليها لاستعمالها على سبيل الإشارة لكل غرض مناسب ، ولا يمكنها بأي حال من الأحوال أن تحل محل شهادة التعمير، وبذلك فطلب بطاقة المعلومات لا تقتصر على المالك فقط .
2* إجراءات منح شهادة التعمير
أوّل إجراء يجب القيام به، هو تقديم طلب بشأنها إلى الجهة الإدارية المختصة لدراسته، فقد اشترط المشرع الجزائري أن يقدم طلب شهادة التعمير من طرف المالك أو من طرف موكله أو أي شخص معني وفق نص المادة 03 من المرسوم التنفيذي رقم 15-19 الذي يحدّد كيفيات تحضير عقود التعيمير وتسليمها([4])، ويجب أن يتضمن البيانات الآتية:
- طلبا خطيا ممضيا من طرف صاحب الطلب.- اسم مالك الأرض.- تصميما حول الوضعية، يسمح بتحديد القطعة الأرضية.- تصميما يوضح حدود القطعة الأرضية المتواجدة في حدود المحيط العمراني.
وبعد إرفاق الطلب بالوثائق اللازمة واحتواءه على الموضوع وهو الحصول على شهادة التعمير، يودع في نسختين بمقر المجلس الشعبي البلدي المختص إقليميا مقابل وصل إيداع يسلّم في اليوم ذاته.
وقد قضت المادة 04 من المرسوم التنفيذي 15-19 الذي يحدّد كيفيات تحضير عقود التعمير وتسليمهاأن تبلغ شهادة التعمير خلال الخمسة عشر (15) يوما الموالية لتاريخ إيداع الطلب([5]) ويجب أن تبيّن شهادة التعمير وبطاقة المعلومات ما يأتي:
- مواصفات التهيئة والتعمير المطبقة على القطعة الأرضية.- الارتفاقات المدخلة على القطعة الأرضية والمواصفات التقنية الخاصة الأخرى،- خدمة القطعة الأرضية بشبكات من الهياكل القاعدية العمومية الموجودة أو المبرمجة،- الأخطار الطبيعية التي يمكن أن تؤثر على الموقع المعني، وتلك المحددة على الخريطة التي يمكن أن تنقص من قابلية القطعة الأرضية لإنجاز المشروع عليها أو تمنع ذلك لاسيما:
- ظهور صدوع زلزالية نشطة على السطح.- تحركات القطعة الأرضية (إنزلاق، انهيار، انسحاب الوحل، رص، تمييع، تساقط...- القطع الأرضية المعرّضة للفيضانات،- الأخطار التكنولوجية الناجمة عن نشاط المؤسسات الصناعية الخطيرة وقنوات نقل المنتجات البترولية والغازية وخطوط نقل الطاقة.
تسلم شهادة التعمير وبطاقة المعلومات من طرف رئيس المجلس الشعبي البلدي المعني([6])وتبلغان خلال الخمسة عشر(15) يوما وفق النموذج المرفق بهذا المرسوم.
وترتبط صلاحية شهادة التعمير بصلاحية مخطط شغل الأراضي المعمول به أو بصلاحية المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير في حالة عدم وجود مخطط شغل الأراضي وهي مدة سنة واحدة ابتداء من تاريخ التبليغ طبقا للمرسوم التنفيذي رقم 91‑176، في حين أصبحت في ظل المرسوم التنفيذي رقم 15‑19 مرتبطة بصلاحية مخطط شغل الأراضي المعمول به أو بصلاحية المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير في حالة عدم وجود مخطط شغل الأراضي ، أما بطاقة المعلومات المستحدثة بموجب هذا المرسوم الجديد فتحدد مدة صلاحيتها بثلاثة (03) أشهر.
وفي حالة عدم اقتناع الطالب بالرد الذي يبلّغ له من قبل الإدارة، أو حالة سكوتها عن الرد خلال الآجال المطلوبة يمكنه أن يودع طعنا لدى الولاية مقابل وصل ويحدد أجل تسليم الرخصة أو الرفض المسبب بخمسة عشر(15) يوما، كما يمكنه أن يودع طعنا ثانيا لدى الوزارة المكلفة بالتعمير في حالة عدم الرد على الطعن الأول خلال المدة المحددة التي تلي تاريخ إيداع الطعن ، وفي هذه الحالة تأمر مصالح الوزارة مصالح التعمير الولائية، على أساس المعلومات المرسلة من طرفهم بالرد بالإيجاب على صاحب الطلب أو بإخطاره بالرفض المسبب في أجل خمسة عشر(15) يوما ابتداء من تاريخ إيداع الطعن،أو يرفع دعوى لدى الجهات القضائية المختصة لكن المشرع لم يحدّد مواعيد وكيفية هذه الطعون.
يظهر من خلال ما سبق أن المشرع الجزائري أقرّ بأن شهادة التعمير هي وثيقة إدارية، إلاّ أنه أخضعها لنفس إجراءات إصدار القرار الإداري مثل رخصة البناء وعليه فإن مجرّد التسمية لا تسقط عنها صفة القرار الإداري بقدر التأكد من مضمونها لأنها لا تختلف عن رخصة البناء من حيث الإجراءات وإن كانت تشمل على تحديد حق البناء والارتفاقات اللازمة للعقار محل إنجاز رخصة البناء فيمكن اعتبارها مرحلة من المراحل القبلية والمسبقة لاستخراج رخصة البناء.
ب/ النظام القانوني لشهادة التقسيم
1*تعريف شهادة التقسيم
عرّفت شهادة التقسيم بأنّها: "وثيقة عمرانية هامة في إطار تنظيم عمليات البناء، وهي تخوّل المستفيد منها القيام بعمليات التقسيم للعقارات المبنية"([7]).كما عرّفت بأنّها: "رخصة رسمية بتقسيم عقار مبني إلى وحدتين أو إلى عدّة وحدات عقارية"([8])
.يمكن أن نعرّف شهادة التقسيم على أنّها: "وثيقة تصدر عن جهات إدارية مختصة تخوّل لمالك العقار أو العقارات المبنية حق تقسيمها إلى قسمين أو عدة أقسام عقارية) ".
فشهادة التقسيم لا تغيّر في حجم العقار المبني نفسه، وإنّما تقسّمه إلى جزئين أو عدة أجزاء، فهي لا تمس بأصل الحق المعترف به للمالك –فهي تعد إجراءا شكليا- وإنّما تغيّر في البناء فقط.
2*إجراءات منح شهادة التقسيم
يتقدم مالك العقار المبني أو موكله بطلب موقع عليه ليطلب شهادة التقسيم على أن يدعم المعني طلبه نسخة من عقد الملكية إذا كان مالكا، أو توكيلا في حالة ما إذا كان موكلا، أو بنسخة من القانون الأساسي إذا كان المالك أو الموكل شخصا معنويا ،وقد أضاف المشرع وجوب تبرير البناية على القطعة الأرضية بسند قانوني مثل عقد الملكية، أوبسند إداري المتمثل في شهادة المطابقة .
ويجب أن يرفق طلب شهادة التقسيم بملف يعدّه مكتب دراسات في الهندسة المعمارية أو في التعمير، ويشمل على الوثائق الآتية المؤشر عليها من طرف المهندس المعماري ومهندس مسح الأراضي والمتمثلة فيما يأتي:
- تصميم للموقع يعد على سلم مناسب يسمح بتحديد تمركز المشروع.- التصاميم الترشيدية المعدّة على سلم 1/200 أو 1/500 التي تشمل على البيانات التالية:
- حدود القطعة الأرضية ومساحتها،- مخطط كتلة البنايات الموجودة على المساحة الأرضية والمساحة الإجمالية للأرضية والمساحة المبنية من الأرض،- بيان شبكات التهيئة الموصولة بالقطعة الأرضية والخصائص التقنية الرئيسية لذلك،- اقتراح تقسيم المساحة الأرضية،- تخصيص القطع الأرضية المقررة في إطار نسبة التقسيم.
يرسل طلب شهادة التقسيم مع الوثائق سالفة الذكر في خمسة (5) نسخ إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي لمحل وجود قطعة الأرض المراد تقسيمها، ويسجل تاريخ إيداع الطلب في وصل يسلّمه رئيس المجلس الشعبي البلدي بعد التأكد والتحقق من أن الوثائق المقدمة مطابقة لتشكيل الملف حسب أحكام القانون([9]).
ويتم تحضير طلب تحضير شهادة التقسيم على مستوى الشباك الوحيد للبلدية بنفس الأشكال المنصوص عليها بخصوص رخصة البناء([10]).
وتبلغ شهادة التقسيم خلال الشهر الموالي لتاريخ إيداع الطلب، وتحدّد مدة صلاحيتها بثلاث (3) سنوات ابتداء من تاريخ تبليغها حسب المواد 38- 39 من المرسوم التنفيذي رقم 15-19 الذي يحدّد كيفيات تحضير عقود التعمير وتسليمها وهذا على خلاف ما نصّ عليه المرسوم التنفيذي رقم 91-176حيث تبلغ شهادة التقسيم خلال الشهرين المواليين لتاريخ إيداع الطلب، وتحدد مدة صلاحيتها بسنة واحدة، الأمر الذي يقودنا إلى القول أن المشرع بهذا الصدد يزيد من أهميتها بتقليصه لمدة تبليغها إلى المعني، وتمديد مدة صلاحيتها إلى ثلاث سنوات،وكذا النص على أن يتم تحضير طلب شهادة التقسيم بنفس الأشكال المنصوص عليها في هذا المرسوم بخصوص رخصة البناء.
ممّا سبق يظهر أن كل هذه الرخص والشهادات العمرانية على اختلاف درجة أهميتها فقد أحاطها المشرع بجملة من الشروط اللازمة في صفة طالبها، وكذا خصوصية كل شهادة أو رخصة من حيث إجراءات تحضيرها وتسليمها وفق مقتضيات قانون التهيئة والتعمير، وإذا اعتبر بعضها رخص مثل: رخصة البناء ورخصة التجزئة ورخصة الهدم، وأخرى شهادات أو وثائق إدارية، فهي كلها تخضع لنفس الإجراءات تقريبا، وتصدر من جهة إدارية مختصة بمعنى أنها قرارات إدارية ينازع بشأنها أمام القضاء.
([2])Patrick Hocreitère, le certificat d’urbanisme, après la loi solidarité et renouvellement urbain, guide pratique, p. 31. وأيضا IssabelleSavarit- Bourgeois, Op.Cit, p. 83.
([4])لم تحدد المادة 03 الوثائق التي تثبت صفة طالب الشهادة الذي يجب عليه أن يحدد في طلبه اسم مالك العقار، وإن كان كل من له الصفة في طلب رخصة البناء يمكنه طلب شهادة التعمير.
([5])وبالرجوع إلى نص المادة 03 من المرسوم التنفيذي رقم91-176 المعدّلة بموجب المادة 02 من المرسوم التنفيذي رقم 06/03 فإنه يجب أن تسلّم شهادة التعمير خلال الشهرين المواليين لتاريخ إيداع الطلب.
2. تنظيم عمليات البناء عن طريق الرخص العمرانية
باعتبار أن حق البناء من أوجه حق الملكية،فقد قضت المادة50 من القانون رقم90‑29 المتعلق بالتهيئة والتعمير أن حق البناء مرتبط بملكية الأرض ويمارس م
ع الاحترام الصارم للأحكام القانونية والتنظيمية المتعلقة باستعمال الأرض، ويخضع لرخصة البناء ورخصة التجزئة ، ورخصة الهدم.
لرخصة البناء دورًا بالغ الأهمية في تجسيد الرقابة السابقة على أعمال البناء، فمن خلالها يتم ضمان الموازنة بين حق الأفراد في البناء باعتباره مصلحة مشروعة وحق المجتمع في أن يعمل قدرًا من الرقابة على أعمال البناء على نحو يضمن التحكم في حركة البناء وتشييد المدن وحماية البيئة بكل أبعادها([1])
الفرع الأول: رخصة البناء
تعتبر رخصة البناء([2]) من أكثر الوسائل المخوّلة لسلطات الضبط فعالية في رقابة النشاط الفردي والتحكم فيه في المجال العمراني، فإذا كان للمالك الحرية في استعمال ملكيته العقارية واستغلالها والتصرّف فيها وكذا ممارسة جميع الأنشطة العمرانية التي يراها تحقق مصلحته الخاصة، فإنّه بالمقابل تكون حريته مقيدة بألاّ تتعارض مع النظام العام العمراني وأسسه، لذا كان دور رخصة البناء دورًا وقائيا في مجال تنظيم حركة البناء، وبهذا الصدد يلزم التطرق إلى معنى ومفهوم هذه الرخصة ونطاق تطبيقها.
*‑مفهوم رخصة البناء:
عرّفت رخصة البناء بأنّها:"قرار يحدّ من سلطة المالك الفرد على ملكه، وتصبح فيه الدولة ضامنةلمتطلبات الحاجة الجماعية للسكن"([3]) ، وعرّفت أيضا بأنّها :"الرخصة التي تمنحها سلطة إدارية مختصة لإقامة بناء جديد أو تغيير بناء قائم قبل تنفيذ أعمال البناء"([4])، كما عرّفت رخصة البناء أنّها :"القرار الإداري الذي تمنح الإدارة بمقتضاه الحق للشخص بالبناء بعد التأكّد من توافر الشروط التي يتطلبها قانون التنظيم في المكان المراد البناء فيه"([5]).
وفي تعريف آخر تعدّ رخصة البناء:"واحدة من رخص الضبط التي تهدف من خلالها السلطة الإدارية المختصة إلى تجسيد الرقابة المسبقة على أعمال البناء حتى يتم تنفيذها وفق قواعد مرسومة" ومهما تعدّدت التعاريف، فإنّه يمكن تعريف رخصة البناء بأنّها "القرار الإداري الصادر من سلطة مختصة قانونا، تمنح بمقتضاه الحق للشخص (طبيعيا أو معنويا) لإقامة بناء جديد أو تغيير بناء قائم قبل البدء في أعمال البناء التي يجب أن تحترم قواعد قانون العمران"([6]) ،ومن خلال هذا التعريف يتّضح أن عناصر رخصة البناء هي:
- صدور قرار إداري بالبناء من سلطة مختصة
- أن يكون قرارًا قبليا
- أن يشتمل قرار الرخصة على إقامة بناء جديد أو تغيير بناء قائم
*‑نطاق تطبيق رخصة البناء
لا يمكن للإدارة رغم أهمية العمران، أن تتدخل لتقييد حريات الأشخاص في هذا الصدد إلاّ وفقا لمجال محدّد سلفا، أي تحديد نطاق رخصة البناء من حيث الموضوع ومن حيث المكان.
- نطاق تطبيق رخصة البناء من حيث الموضوع
جاء نص المادة 52 من القانون رقم90-29 ليُحدّد الأعمال التي تستلزم رخصة البناء كما يأتي:
**_تشييد البنايات الجديدة: l’édification des nouvelles constructions، ويقصد بتشييد البناء الجديد استحداث المبنى أو الشروع في إقامته لأوّل مرّة ،وبذلكضبط مصطلح البناءعلى أنه عملية تشييدبناية أو بنايات.ويمكن أن نوجز خصائص المبنى فيما يلي:
-تماسك مادة المبنى أو مواد مهما كانت طبيعتها ومصدرها طوب أحمر وحجارة بيضاء أو الاسمنت المسلّح أو الطوب اللّين أو الطين أو الخشب.-أن يكون المبنى من صنع الإنسان، فإذا أدّت العوامل الطبيعية أو الجوية أو الجيولوجية إلى تكوين حائط مثلا، فلا يعبّر مبنى بالمعنى السابق لأنّه ليس من صنع الإنسان ولو اتصل بالأرض اتصالقرار.- أن يكون ثابتا ومستقرا مندمجا في الأرض، بحيث لا يمكن عزله أو فصله أو نقله دون هدمه أو إلحاق خسارة به([7]) ، فإذا كان الحائط مجرّد رصّ لطوب أو حجارة على هيئة سور أو جدران دون أن يتصل بالأرض اتصال قرار أو دون تماسك بين مكوّناتها فلا يعتبر بناء([8]).
**-تمديد البنايات الجديدة: L’extension de constructionsexistantes، يقصد بالتمديد لغة الزيادة المتصلة، فيقال رجل مديد القامة أي طويل القامة ويقال تمدّد الشيء أي انبسط وتمطّى([9])، أمّا
قانونا([10]) فيقصد به التوسعة أي زيادة مساحة أو حجم المباني أو الحيّز المكاني القائم إلى مساحة أوسع أو أكبر حجم لكن دون تعلية البناء المراد إقامته ،ومثال ذلك إزالة حوائط فاصلة بين شقتين وجعلها شقة واحدةوفي العديد من الأحيان لا يتم استخراج الرخصة إذا تعلق الأمر بالتوسيع الداخلي كضم غرفتين ممّا يؤثر على أسس البناء والتصميمات الأولية التي تمّت بناءًا على دراسات سابقة، الأمر الذي يتطلب تدخل المشرع لفرض رقابة أكثر جدّية إذ الحصول على الرخصة وحدهُ غير كاف في هذه الحالة.
**-تغيير البناء:Modification de construction ،التغيير لغة هو الإقامة والتقويم والمساواة، وهو من الفعل "عدّل" فيقال عدّل الشيء بالشيء أي سوّاه به وجعله مثله قائما مقامه([11])،والتغيير الذي قصده المشرع يشمل فقط الحيطان الضخمة أو الواجهات المفضية على الساحات العمومية بغية تعلية المبنى أو تعديل في الواجهة الخارجية له([12]) ، فالمستفيد من رخصة البناء له أن يطلب من الإدارة تعديل أو تصحيح أعمال البناء المقامة بشكل متميّز عن تلك الواردة في الرخصة الأصلية بشرط مطابقة أعمال التعديل التي ستتم للقواعد القانونية السارية المفعول وقتها حتى وإن اختلفت عن القانون الذي صدرت في ضلّه الرخصة السابقة.
**-إنجازجدار صلب للتدعيم أوالتسييج: La réalisation de mur desoutènement et de clôture en dur، التدعيم لغة هو من الفعل "دعّم" فيقال [دعّم] الشيء دعمًاو 0أو أي أسنده لئلا يميل وأعانه وقوّاه، وأمّا اصطلاحًا فهو تقوية المباني القائمة([13]) وإزالة ما بها من خلل، ولذلك استلزم القانون الحصول على ترخيص قبل إجراءها لخطورتها البالغة أو لحاجتها لرقابة إدارية وفنية خاصة من سلطات الضبط.
أمّا التسييج لغة هو من الفعل [سيّج] فيقال سيّج الشيء، أي جعل له سياجًا والسّياج هو ما أحيط به على كل شيء، أمّا اصطلاحًا فالتسييج يعني إقامة جدار صلب يحيط بالفناء الخارجي للمبنى.
-نطاق تطبيق رخصة البناء من حيث المكان
بالرجوع إلى القانون الساري المفعول لا نجد تحديدًا للنطاق المكاني لرخصة البناء إلاّ بموجب نص المادة 53 من القانون رقم 90-29 التي استثنت فقط البنايات التي تتعلق بسرية الدفاع الوطني والتي يجب على وزارة الدفاع أن تسهر على توافقها مع الأحكام التشريعية والتنظيمية في مجال البناء والتعمير، وهو ما نصت عليه المادة الأولى من المرسوم التنفيذي رقم 15-19.
2- إجراءات منح القرار المتعلق برخصة البناء
*‑طلب رخصة البناء
يبدأ الترخيص بطلب يقدّم إلى الجهة الإدارية المختصة بشؤون التنظيم([14])،ويقدّم هذا الطلب من أشخاص وجهات أوجب عليها المشرع الحصول على الترخيص قبل القيام بتنفيذ أعمال البناء، وهنا يتعيّن على الطالب إستيفاء كل الشروط القانونية أو التنظيمية اللازمة بدءًا من توفّره على شرط الصفة وإحضار واستجماع كل الوثائق والمستندات المطلوبة لهذا الغرض.
- تحديد صفة طالب الرخصة
لم يجعل المشرع طلب رخصة البناء قاصرًا على المالك فقطبل وسّع في صفة طالب الرخصة، وهي خطوة للقضاء على أحد المبرّرات الدافعة إلى الإقدام على البناء الفوضوي، وهم على وجه التحديد:
* المالك،* وكيل المالك،* المستأجر لديه المرخّص له قانونا،* الهيئة أو المصلحة المخصّصة لها قطعة الأرض أو البناية،* متولي الوقف.
وعليه، يترتب على ذلك أن رخصة البناء تعدّ باطلة إذا تمّ الحصول عليها من غير ذي صفة، على أن صفة الشخص هذه تتحدّد في تاريخ قرار الإدارة بمنح الرخصة أو رفضها وليس في تاريخ تقديم الطلب.
- تحديد وثائق ملف طلب رخصة البناء
إنّ محتويات ملف رخصة البناء كثيرة، فهناك وثائق تثبت صفة الطالب ووثائق أخرى خاصة بالبناء والتي يغلب عليها الطابع التقني، وهي ما نصت عليها المادة 55 من القانون رقم 90‑29، والمادة 43 من المرسوم التنفيذي رقم15‑19، حيث يرفق طلب رخصة البناء بالملفات الآتية:
‑الملف الإداري، ويحتوي على:
* مراجع رخصة التجزئة بالنسبة للبنايات المبرمجة على قطعة أرضية تقع ضمن تجزئة مخصصة للسكنات أو لغرض آخر،* قرار السلطة المختصة الذي يرخص إنشاء أو توسيع مؤسسات صناعية وتجارية مصنفة في فئات المؤسسات الخطيرة وغير الصحية والمزعجة،* شهادة قابلية الاستغلال مسلمة وفقا للأحكام المذكورة أعلاه، بالنسبة للبنايات الواقعة ضمن أرض مجزأة برخصة تجزئة.
‑الملف المتعلق بالهندسة المعمارية، ويحتوي على:
* مخطط الموقع على سلم مناسب يسمح بتحديد موقع المشروع، * مخطط الكتلة على سلم 1/200 بالنسبة للقطع الأرضية التي مساحتها تقل أو تساوي 500 م2 أو على سلم 1/500 بالنسبة للقطع الأرضية التي مساحتها تقل أو تساوي 5000 م2 وتتعدى 500 م2وعلى سلم 1/1000 بالنسبة للقطع الأرضية التي مساحتها تتجاوز 5000 م2 ، ويحتوي هذا المخطط على البيانات الآتية :
‑ حدود القطعة الأرضية ومساحتها وتوجهها ورسم الأسيجة عند الاقتضاء،‑ منحنيات المستوى أو مساحة التسطيح والمقاطع التخطيطية للقطعة الأرضية،‑ نوع طوابق البنايات المجاورة أو ارتفاعها أو عددها،
‑إرتفاع البنايات الموجودة والمبرمجة على القطعة الأرضية أو عدد طوابقها وتخصيص المساحات المبنية ، وغير المبنية ،‑ المساحة الإجمالية للأرضية والمساحة المبنية على الأرض،‑ بيان شبكات التهيئة الموصولة بالقطعة الأرضية مع مواصفاتها التقنية الرئيسية وكذا نقاط وصل ورسم شبكة الطرق والقنوات المبرمجة على المساحة الأرضية.
* التصاميم المختلفة المعدة على سلم 1/50 بالنسبة للبنايات التي تقل مساحة مشتملاتها عن 300م2 وعلى سلم 1/100 بالنسبة للبنايات التي تتراوح مساحة مشتملاتها بين 300م2 و 600م2،وعلى سلم 1/200 بالنسبة لباقي البنايات : للتوزيعات الداخلية لمختلف مستويات البناية والمحلات التقنية وكذا الواجهات ، بما في ذلك واجهات الأسيجة والمقاطع الترشيدية والصور ثلاثية الأبعاد التي تسمح بتحديد موقع المشروع في محيطه القريب ،عند الاقتضاء ،
* مذكرة تتضمن الكشف الوضعي والتقديري للأشغال وآجال إنجاز ذلك،
* الوثائق المكتوبة والبيانية التي تدل على البناء بحصص ،عند الاقتضاء .
‑الملف التقني، ويحتوي على:
* باستثناء مشاريع البنايات الخاصة بالسكنات الفردية، يجب إرفاق المذكرة بالرسوم البيانية الضرورية وتتضمن البيانات الآتية:
‑ عدد العمال وطاقة استقبال كل محل،‑ طريقة بناء الأسقف ونوع المواد المستعملة،‑ وصف مختصر لأجهزة التموين بالكهرباء والغاز والتدفئة والتوصيل بالمياه الصالحة للشرب والتطهير والتهوية ‑تصاميم شبكات صرف المياه المستعملة،‑ وصف مختصر لهيئات إنتاج المواد الأولية والمنتجات المصنعة وتحويلها وتخزينها بالنسبة للبنايات الصناعية،‑ الوسائل الخاصة بالدفاع والنجدة من الحرائق،‑ نوع المواد السائلة والغازية والصلبة وكمياتها المضرة بالصحة العمومية وبالزراعة والمحيط الموجودة في المياه المستعملة المصروفة وانبعاث الغازات وأجهزة المعالجة والتخزين والتصفية،‑ مستوى الضجيج المنبعث بالنسبة للبنايات ذات الاستعمال الصناعي والتجاري والمؤسسات المخصصة لاستقبال الجمهور.
* تتضمن دراسة الهندسة المدنية:
‑ تقرير يعده ويوقعه مهندس معتمد في الهندسة المدنية يوضح تحديد ووصف الهيكل الحامل للبناية وتوضيح أبعاد المنشآت والعناصر التي تكون الهيكل،‑تصاميم الهياكل على نفس سلم تصاميم ملف الهندسة المعمارية .
وبالرجوع إلى نص المادة 45 من المرسوم التنفيذي رقم 15‑19، فإنه يرسل طلب رخصة البناء و الملفات المرفقة –الملف الإداري و التقني والملف المتعلق بالهندسة المعمارية‑ في ثلاث(03) نسخ بالنسبة لمشاريع البنايات الخاصة بالسكنات الفردية،وفي ثمان(08) نسخ بالنسبة لبقية المشاريع التي تحتاج إلى رأي المصالح العمومية،إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي لمحل وجود قطعة الأرض.
ويسجل تاريخ إيداع الطلب بوصل يسلمه رئيس المجلس الشعبي البلدي في نفس اليوم،بعد التحقق من الوثائق الضرورية التي ينبغي أن تكون مطابقة لتشكيل الملفات على النحو المنصوص عليه.
2*نطاق سلطة الإدارة في البت في طلب رخصة البناء
*‑ الجهة المختصة بمنح رخصة البناء
لقد وزّع المشرع الاختصاص في منح رخصة البناء إلى جهات وسلطات إدارية متعددة مركزية ولا مركزية استنادًا إلى طبيعة البناء ومدى أهميته المحلية والجهوية والوطنية([15]).
-اختصاص رئيس المجلس الشعبي البلدي في تسليم رخصة البناء
يفصل رئيس المجلس الشعبي البلدي في طلبات رخصة البناء إمّا بصفته ممثلا للبلدية وإمّا بصفته ممثلا للدولة([16])، حيث نصّت المادة 65 من القانون رقم 90‑29 بقولها:"مع مراعاة الأحكام المنصوص في المادتين 66 و67 أدناه تسلّم رخصة التجزئة أو رخصة البناء من قبل رئيس المجلس الشعبي البلدي:
- بصفته ممثلا للبلدية بالنسبة لجميع الاقتطاعات أو البناءات في قطاع يغطّيه مخطط شغل الأراضي يوافي رئيس المجلس الشعبي البلدي في هذه الحالة الوالي بنسخة من الرخصة.
- بصفته ممثلا للدولة في حالة غياب مخطط شغل الأراضي بعد الإطلاع على الرأي الموافق للوالي".
وبموجب المادة 51 من المرسوم التنفيذي رقم 15‑19،نص المشرع على أن يبلغ القرار المتضمن رخصة البناء من طرف رئيس المجلس الشعبي البلدي إلى صاحب الطلب بصفة إلزامية في جميع الحالات ، خلال العشرين (20)يوما الموالية لتاريخ إيداع الطلب ، وهذا يعد خطوة لتسهيل وتبسيط إجراءات منح رخص البناء وسرعة البت في طلبات الرخص مما يعطي ديناميكية أكثر لمجال التعمير وكسر كل أشكال البيروقراطية.
-اختصاص الوالي بمنح رخصة البناء
يختص الوالي بمنح رخصة البناء طبقا للقانونرقم 90-29 في الحالات التالية:([17])
- البنايات والمنشآت المنجزة لصالح الدولة أو الولاية أو لمصالحهما العمومية،
- منشآت الإنتاج والنقل وتوزيع وتخزين الطاقة وكذلك المواد الإستراتيجية.
- اقتطاعات الأراضي والبنايات الواقعة في السواحل والأقاليم ذات الميزة الطبيعية والثقافية البارزة والأراضي الفلاحية ذات المردود الفلاحي العالي أو الجيّد والتي لا يحكمها "مخطط شغل الأراضي" (المناطق الخاصة المشار إليها في المواد 44، 45، 46، 48 من القانون 90-29).
وقد نصت المادة 49 من المرسوم التنفيذي رقم 15‑19 على أنه:" يكون من اختصاص الوالي تسليم رخص البناء المتعلقة بالمشاريع الآتية:
_التجهيزات العمومية أو الخاصة ذات منفعة محلية
_ مشاريع السكنات الجماعية التي يفوق عدد سكناتها200 وحدة سكنية ويقل عن600 وحدةسكنية...".
-رخصة البناء من اختصاص الوزير المكلّف بالتعمير
وفقا لنص المادة 67 من القانون 90-29 ،يعود الاختصاص للوزير المكلّف بالتعمير بتسليم رخصة البناء بالنسبة للمشاريع ذات المصلحة الوطنية أو الجهوية وذلك بعد الإطلاع على رأي الوالي أو الولاة المعنيين.وتنص المادة 49 من المرسوم التنفيذيرقم 15‑19 على أنه:"...يكون من اختصاصالوزير المكلف بالتعمير تسليم رخص البناء الخاصة بالمشاريع الآتية:
_ التجهيزات العمومية أو الخاصة ذات منفعة وطنية،
_ مشاريع السكنات الجماعية التي عدد السكنات فيها يساوي أو يتعدى 600 وحدة سكنية،
_ الأشغال والبنايات والمنشآت المنجزة لحساب الدول الأجنبية أو المنظمات الدولية ومؤسساتها العمومية وأصحاب الامتياز،
_ المنشآت المنتجة والناقلة والموزعة والمخزنة للطاقة..."
نلاحظ ممّا سبق أن المشرع قد وزّع الاختصاص في منح رخصة البناء بين كل من رئيس المجلس الشعبي البلدي، الوالي والوزير المكلّف بالتعمير على أساس كثافة الأنشطة العمرانية (أعمال البناء وأهميتها)
*‑إجراء التحقيق في ملف طلب رخصة البناء:
أحدث بموجب المرسوم التنفيذي رقم 15‑19، الشباك الوحيدالذي يتولى دراسة وتحضير ملف رخصة البناء، فعندما يكون تسليم رخصة البناء من اختصاص رئيس المجلس الشعبي، تتم دراسة الطلب من طرف الشباك الوحيدللبلدية،حيث يتم تحديد تشكيلته وكيفيات سيره بموجب أحكام المادة 58 من هذا المرسوم، في هذه الحالة يرسل رئيس المجلس الشعبي البلدي نسخة من ملف الطلب إلى المصالح المستشارة المذكورة في المادة 47 من خلال ممثليها في الشباك الوحيد في أجل الثمانية (08) أيام التي تلي تاريخ إيداع الطلب، ويجب أن يفصل الشباك الوحيد للبلدية في طلبات رخص البناء في أجل الخمسة (15) عشر يوما التي تلي تاريخ إيداع الطلب([18]).
وعندما يكون تسليم رخصة البناء من اختصاص الوالي أو الوزير المكلف بالعمران، يرسل رئيس المجلس الشعبي البلدي ملف الطلب مرفقا برأي مصالح التعمير التابعة للبلدية في سبع (07) نسخ إلى مصلحة الدولة المكلفة بالعمران قصد إبداء رأي مطابق وذلك في أجل الثمانية (08) أيام الموالية لتاريخ إيداع الطلب، ويتم تحضير الملف من طرف الشباك الوحيد للولاية ، حيث تحدد تشكيلته وكيفيات سيره بموجب المادة 59 من هذا المرسوم، ويجب أن يفصل في الطلبات في أجل الخمسة عشر (15) يوما الموالية لتاريخ إيداع الطلب ([19]).
*‑إصدار قرار رخصة البناء
بعد الانتهاء من دراسة الطلب والتحقيق في الملف، فإنّه يتعيّن على الجهة المختصة أن تصدر قرار صريح بشأن طلب الحصول على الرخصة، حيث أن القرار قد يكون بالموافقة إذا توافرت الشروط المطلوبة في الطلب، وقد يكون برفض الطلب بسبب عدم توافر الشروط القانونية في الطلب، وقد يكون بتأجيل البت في الطلب أو بسكوت الإدارة تمامًا.
- قبول طلب رخصة البناء
تتحقق هذه الصورة في حالة مطابقة الطلب للشروط المقررة قانونا، سواء ما تعلّق منها بصفة الطالب أو ما تعلّق منها بالوثائق التقنية التي تبيّن انسجام محل الطلب مع قواعد العمران وقواعد البيئة ، والملف المتعلق بالهندسة المعمارية ، عندئذ يتوجب على رئيس المجلس الشعبي البلدي منح رخصة البناء للطالب بقرار صريح على اعتبار أنّ اختصاص الإدارة في هذه الحالة مقيّد وليس عملا تقديريا، حيث لا يمكن للإدارة رفض منح الترخيص إلاّ للأسباب المستخلصة من القانون طبقا لنص المادة 62 من القانون رقم 90‑29([20]) .غير أنّه يمكن للإدارة أن تمنح رخصة البناء بتحفظ أي بقيود([21])، حيث نصّت المادة 27 من المرسوم التنفيذي رقم 91-175 المتعلق بالقواعد العامة للتهيئة والتعمير بقولها: "يمكن رفض رخصة البناء أو منحها مقيّدة بأحكام خاصة إذا كانت البنايات والمنشآت المزمع بناؤها تمس بموقعها وحجمها أو مظهرها الخارجي، أو نظرا لأهمية الأماكن المجاورة والمعالم والمناظر الطبيعية أو الحضرية وكذا المحافظة على آفاق المعالم الأثرية"،ويتعيّن أن يكون قررا منح رخصة البناء بتحفظ مسببا طبقا لنص المادة 52 من المرسوم التنفيذي رقم 15‑19 تنص على أنه:" ...عندما تمنح الرخصة أو تشتمل على تحفظات ، فإن القرار الذي تتخذه السلطة المختصة يجب أن يكون مبررا".
لذا يمكن للجهة الإدارية المختصة منح رخصة البناء بإلزام المعني بضرورة القيام بأعمال معينة بفرضها موقع البناية أو حجمها أو مظهرها الخارجي أو نظرًا لأهمية الأماكن المجاورة والمعالم والمناظر الطبيعية أو الحضرية......
- رفض منح رخصة البناء
هناك حالات يستوجب فيها على الإدارة أن ترفض منح رخصة البناء، وهناك حالات أخرى يمكن لها أن ترفض منحها، وفي كل الحالات يجب أن يكون الرفض لأسباب مستخلصة من أحكام قانون التعمير، ويجب على الإدارة تسبيب قرارها وأن تبلّغ المعني بهذا الرفض([22])، هذا ما نصّت عليه المادة 62 من القانون رقم 90-29 المتعلق بالتهيئة والتعمير بقولها: "لا يمكن رفض طلب رخصة البناء أو التجزئة أو الهدم إلاّ لأسباب مستخلصة من أحكام هذا القانون"، وأيضا المادة 52 من المرسوم التنفيذي رقم 15-19.
بمقتضى نص المادة أعلاه، على الإدارة أن تصدر قرارها برفض الرخصة في الحالات التالية:
* مخالفة مشروع البناء لـ"مخطط شغل الأراضي" المصادق عليه والمنشور منذ 60 يومًا على الأقل، ومثال ذلك رفض مشروع بناية يتماشى شكلها المنبثق من حضارة أجنبية، ولا لونها أو المواد المستعملة للبناء مع القواعد المتعلقة بالمظهر الخارجي للبنايات المحدّدة في "مخطط شغل الأراضي"([23]).
* مخالفة مشروع البناء الذي يشيّد على أرض مجزأة لرخصة التجزئة ولدفتر الشروط المتعلّق بها والذي يحدّد بعض الشروط التي تستجيب لها البنايات التي تبرمج على هذه التجزئة le lotissement.
* عدم مطابقة مشروع البناء لتوجيهات مخطط التهيئة والتعمير و/أو للتوجيهات المنصوص عليها
طبقا للأحكام المحدّدة في القواعد العامة للتهيئة والتعمير([24])، وفي هذا الصدد منح المشرع للإدارة سلطة تقديرية في اتخاذ قرار الرفض، فمتى قدّرت الإدارة مخالفة مشروع البناء لهذه التوجيهات وأصدرت قرار رفض الرخصة كان قرارًا سليما فرضته مقتضيات السلطة الممنوحة لها قانونا في هذا الشأن([25])،وبمعنى آخر فإنّ الإدارة لا تمتلك أن تؤسس رفضها على مجرّد عدم الملائمة، ذلك أن الترخيص بالبناء يدخل ضمن حالات الاختصاص المقيّد للإدارة([26]).
‑قرار تأجيل البت في طلب رخصة البناء
نصّت المادة 64 من القانون رقم 90-29 المتعلق بالتهيئة والتعمير على أنّه: "يمكن أن يكون طلب رخصة التجزئة أو البناء محل تأجيل يفصل فيه خلال سنة على الأكثر من قبل السلطة المكلّفة بتسليم رخصة التجزئة أو رخصة البناء عندما تكون أداة التهيئة والتعمير في حالة الإعداد"، وأيضاالمادة 53 من المرسوم التنفيذي رقم 15-19.
- حالة سكوت الإدارة
يثور التساؤل حول ما إذا لم تصدر الجهة الإدارية المختصة قرارها بمنح رخصة البناء في المدة القانونية، فهل يفسر هذا السكوت بقبول أو رفض ضمني لمنح رخصة البناء؟
إذا كانت القاعدة العامة هي أن سكوت الإدارة عن الطلب الموجّه إليها من أجل الحصول على قرار إداري معيّن يعتبر منها رفضا ضمنيا، فإن الأمر ليس كذلك في قرارات الترخيص بالبناء([27]) ففي التشريع الجزائري وقبل صدور القانون 90-29 المتعلق بالتهيئة والتعمير، كان سكوت الإدارة يعتبر قبول ضمني لطلب رخصة البناء، أي قرار ضمني بالقبول خلافا لما هو مقرر في العمل الإداري من أنّ سكوت الإدارة يعني الرفض، وهذا يتضّح من خلال نص المادة 14 من القانون رقم 82-02 (الملغى) والمادة 06 من الأمر رقم 85-01([28]) الذي يحدّد انتقاليا قواعد شغل الأراضي قصد المحافظة عليها، والتي تقضي بإمكانية إثبات سكوت الإدارة بالطرق القضائية وبإمكانية أمر القضاء للجهة الإدارية المختصة بتسليم رخصة البناء.
لكن المشرع الجزائري في القانون رقم 90-29 في المادة 63 منه،غيّر مسلكه وكيّف سكوت الإدارة بعد مضي المدة القانونية على طلب الطالب بالرفض لا القبول، ممّا يكون معه لذي المصلحة الطعن فيه بدعوى إلغاء أمام القضاء المختص، حيث نصّت المادة 63 على أنّه:"يمكن لطالب رخصة البناء أو التجزئة أو الهدم، غير المقتنع برفض طلبه أن يقدّم طعنا سلّميا أو يرفع القضية أمام الجهة القضائية المختصة في حالة سكوت السلطة السلمية أو رفضها له"والملاحظ بهذا الصدد أنّ المشرع قد جمع بين حالتين، سكوت الإدارة ورفضها، حيث يمكن لطالب رخصة البناء اللجوء إلى الطعن، لكن قرار الرفض يكون كنتيجة لعدم المطابقة وتمّ التوصل إلى هذه النتيجة بعد دراسة الملف، أمّا سكوت الإدارة يعتبر موقف سلبي وعليه يجب أن تلتزم بدراسة الملف وإصدار قرار معلّل مهما كان مضمونه.
الفرع الثاني: رخصة التجزئة
1/مفهوم رخصة التجزئة ونطاق تطبيقها
*‑مفهوم رخصة التجزئة
لقد عرّف الفقه التجزئة بأنّها : "كل عملية تقسيم لملكية عقارية إلى عدّة قطع من أجل البناء عليها"([29])،كما عرّفت بأنّها : "عملية أو نتيجة لعملية الهدف منها التقسيم الإداري لملكية أو عدّة ملكيات خاصة، القيام ببيوع أو إيجارات متزامنة أو متفرقة بهدف إنشاء مساكن أو حدائق او منشآت صناعية أو تجارية"، كما عرّفت التجزئة على أنّها: "عملية تقسيم الملكية العقارية الواحدة إلى مجموعة قطع موجّهة لإنشاء بنايات".
وقد جاء في نص المادة 57 من القانون رقم 90-29،أنّ رخصة التجزئة تشترط لكل عملية تقسيم لاثنين أو عدة قطع من ملكية عقارية واحدة أو عدّة ملكيات مهما كان موقعها([30]).
*‑نطاق تطبيق رخصة التجزئة
تعتبر رخصة التجزئة لازمة وضرورية في كل تقسيم لملكية عقارية أو عدّة ملكيات عقارية مهما كان موقعها إذا كانت الغاية منها تشييد بنايات عليها، وهذا ما أكدته المادة 03 من القانون رقم 08-15 الذي يحدّد قواعد مطابقة البنايات وإتمام إنجازها([31])، إذ تمنع إنشاء تجزئة أو مجموعة سكنية قبل الحصول المسبق على رخصة التجزئة.
2* إجراءات إصدار القرار المتعلق برخصة التجزئة
*طلب الحصول على رخصة التجزئة
يقدّم طلب رخصة التجزئة من طرف المالك أو نائبه مرفقا بالملف الذي نصّت عليه المادة 10 من المرسوم التنفيذي رقم 15-19 إلى رئيس البلدية التي يقع بدائرة اختصاصها الإقليمي العقار المراد تجزئته ولا يمكن لأي مالك أن يقوم بأيّ تصرّف رسمي أمام الموثق إلاّ بعد عملية إيداع وتسجيل وإشهار هذه التجزئة.
- من حيث الصفة القانونية لطالب الرخصة
اقتصر المشرع الجزائري بشأن طالب رخصة التجزئة –على خلاف رخصة البناء- على كل من المالك أو موكله فقط([32])، حيث أن المالك الذي يثبت ملكيته العقارية بموجب عقد ملكية يمكنه تقديم طلب للحصول على رخصة تجزئة ملكيته، أو يوكل غيره في ذلك ، فقد نصت المادة 08 من المرسوم التنفيذي رقم 15‑19 أنه:" يجب أن يتقدم صاحب الملكية أو موكله بطلب رخصة التجزئة التي يرفق نموذجها بهذا المرسوم ويوقع عليه ..."و إذا كان المالك أو الموكل شخصا معنويا، يجب أن يدعم طلبه بنسخة من القانون الأساسي،وهنا تظهر أهمية رخصة التجزئة لأن فيها تجزئة العقار الأصلي وإنشاء وحدات عقارية جديدة التي تثبت ملكيتها للمالك نفسه أو موكله.
- الوثائق المرفقة بطلب رخصة التجزئة
قضت المادة 09 من المرسوم التنفيذي 15-19الذي يحدّد كيفيات تحضير عقود التعمير وتسليمها بأن يرفق طلب رخصة التجزئة بملف يشتمل على الوثائق التالية:
1* تصميم للموقع يعد على سلم مناسب يسمحبتحديد موقع القطعة الأرضية.
2* التصاميم الترشيدية المعدّة على سلم 200/1 أو 500/1 تشتمل على البيانات التالية:
- حدود القطعة الأرضية ومساحتها ،–منحنيات المستوى وسطح التسوية مع مواصفاتها التقنية الرئيسية ونقاط وصل شبكة الطرق المختلفة،- تحديد القطع الأرضية المبرمجة مع رسم شبكة الطرق، وقنوات التموين بالمياه الصالحة للشرب، والحريق، وصرف المياه القذرة، وكذا شبكات توزيع الغاز والكهرباء والهاتف والإنارة العمومية،–تحديد موقع مساحات توقف السيارات والمساحات الحرّة ومساحات الارتفاقات الخاصة،- موقع البنايات المبرمجة وطبيعتها وشكلها العمراني بما في ذلك البنايات الخاصة بالتجهيزات الجماعية،
3* مذكرة توضح التدابير المتعلقة بما يأتي:
- طرق المعالجة المخصّصة لتقنية المياه الراسبة الصناعية من جميع المواد السائلة أو الصلبة أو الغازية المضرّة بالصحة العمومية والزراعية والبيئة،- طرق المعالجة المخصّصة لتصفية الدخان وانتشار الغازات من جميع المواد المضرة بالصحة العمومية.- تحديد مستوى الضجيج وانبعاث الطفيليات الكهرومغناطيسية ،بالنسبة للأراضي المجزأة للاستعمال الصناعي،
4*مذكرة تشمل على البيانات الآتية:
- قائمة القطع الأرضية المجزأة ومساحة كل قطعة منها،- نوع مختلف أشكال شغل الأرض مع توضيح عدد المساكن ومناصب الشغل والعدد الإجمالي للسكان المقيمين ،- الاحتياجات في مجال الماء والغاز والكهرباء والنقل وكيفيات تلبيتها،- طبيعة الارتفاقات والأضرار المحتملة،- دراسة التأثير في البيئة عند الاقتضاء،- دراسة جيوتقنية،يعدها مخبر معتمد .
5* برنامج الأشغال الذي يوضح الخصائص التقنية للمشاريع والشبكات والتهيئة المقرر إنجازها وشروط تنفيذها مع تقدير تكاليفها وتوضيح مراحل الإنجاز وآجال ذلك،عند الاقتضاء.
6* دفتر شروط يحدد الالتزامات والارتفاقات الوظيفية وذات المنفعة العامة المفروضة على الأراضي المجزأة وكذا الشروط التي تنجز بموجبها البنايات.
هذه الوثائق التقنية الملزمة في طلب رخصة التجزئة راعى فيها المشرع الجزائري مدى مطابقتها لقواعد التهيئة والتعمير،لما للرخصة من أهمية في عملية البناء بعد تجزئة القطعة الأرضية ،وتأكد ذلك بموجب المادة 43 من المرسوم التنفيذيرقم 15‑19 المتعلقة بوثائق طلب رخصة البناء،و التي تؤكد على أن تقدم مستندات رخصة التجزئة بالنسبة للبنايات المبرمجة على قطعة أرضية تدخل ضمن أرض مجزأة لغرض السكن أو لغرض آخر وهي أساسية في ملف طلب رخصة البناء.
*- دراسة طلب رخصة التجزئة
بعد استكمال الملف، يرسل في خمسة(05) نسخ لدى الجهة المختصة بالرقابة على الأشغال في هذه المرحلة والمتمثلة في رئيس المجلس الشعبي البلدي بموجب نص المادة 61 من القانون رقم 90-29 المتعلق بالتهيئة والتعمير والمادة 10 من المرسوم التنفيذي رقم15-19 ،بدوره يرسل نسخة منه لمصلحة الدولة المكلّفة بالتعمير على مستوى الولاية خلال 08 أيام إذا كان ممثلا للبلدية وفي أربع(04) نسخ في باقي الحالات.
تقوم المصلحة كجهة مختصة بالرقابة التقنية بالتأكد من مدى مطابقة مشروع الأراضي المجزأة لتوجيهات مخطط شغل الأراضي، وفي حالة غياب ذلك، لتعليمات المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير أو الأحكام المتعلقة بالقواعد العامة للتهيئة والتعمير في غياب أدوات التهيئة والتعمير.
كما يتناول التحقيق دراسة الانعكاسات التي يمكن أن تنجرّ عن الأراضي المجزّأة فيما يخص النظافة و الملائمة الصحية وطابع الأماكن المجاورة أو مصالحها وحماية المواقع أو المناظر الطبيعية أو الحضرية ودراسة الانعكاسات التي يمكن أن تنجر عن حركة المرور والتجهيزات العمومية ومصالح المنفعة العامة للبلدية([33]).
ولزيادة فعالية وتشديد الرقابة تستشير المصلحة المختصةوجوبًا مجموعة من المصالح التقنية المختصة حول الطلب([34]) والتي تبدي رأيها خلال شهر من تاريخ استلام الملف وإلاّ عدّ سكوتها موافقة ضمنية مع إعادة الملف للمصلحة في كل الحالات.
وقد قلصت هذه المدة المخولة للجهات أو المصالح لإبداء رأيها خلال الخمسة عشر (15)يوماابتداء من يوم استلام طلب إبداء الرأي و إلا اعتبروا موافقين حسب ما تقضي به المادة 12 من المرسوم التنفيذي رقم 15‑19 غير أن المشرع لم يحدد الجهات المختصة والمصالح التي يجب استشارتها على خلاف ذلك بالنسبة لرخصة البناء.
3* الجهة المختصة بمنح رخصة التجزئة
- اختصاص رئيس المجلس الشعبي البلدي بمنح رخصة التجزئة
تقضي المادة 14 من المرسوم التنفيذي رقم 15‑19 أنه:" عندما يكون إصدار رخصة التجزئة من اختصاص رئيس المجلس الشعبي البلدي الذي يتصرف باعتباره ممثلا للبلدية أو للدولة في حالة مخطط شغل الأراضي المصادق عليه أو الذي تجاوز مرحلة التحقيق العمومي،تتم دراسة الملف على مستوىالشباك الوحيد للبلدية حسب نفس الأشكال المنصوص عليها بالنسبة لرخصة البناء"حيث يرسل رئيس المجلس الشعبي نسخة من ملف الطلب إلى المصالح المستشارةالمذكورة في المادة 47 من خلال ممثليها في الشباك الوحيد في أجل الثمانية (08) أيام التي تلي تاريخ إيداع الطلب ويجب أن يفصل الشباك الوحيد للبلدية في الطلب في أجل الخمسة عشر (15) يوما الموالية لتاريخ إيداع الطلب.
- اختصاص الوالي بمنح رخصة التجزئة
يختص الوالي بمنح رخصة التجزئة في الحالات التي تكون فيها على درجة من الأهمية والمتمثلة حسب نص المادة 66 من القانون 90-29 فيما يلي:
- البنايات والمنشآت المنجزة لحساب الدولة أو الولاية وهياكلها العمومية.- منشآت الإنتاج والنقل وتوزيع وتخزين الطاقة والمواد الإستراتيجية.- البنايات الواقعة في المناطق المشار إليها في المواد 44، 45، 46، 48، 49 من القانون رقم 90-29 والتي لا يحكمها "مخطط شغل الأراضي"، والمتمثلة في الساحل والأقاليم ذات المورد الفلاحي العالي والجيّد.
ويعد تسليم رخصة التجزئة من اختصاص الوالي وفق نص المادة 15 من المرسوم التنفيذي رقم 15‑19 بالنسبة لما يأتي:
_ المشاريع ذات الأهمية المحلية،_ المشاريع الواقعة في مناطق غير مغطاة بمخطط شغل أراض مصادق عليها .
- اختصاص الوزير المكلّف بالتعمير بمنح رخصة التجزئة
يعد تسليم رخصة التجزئة من اختصاص الوزير المكلّف بالتعمير بالنسبة للمشاريع المهيكلة ذات المصلحة الوطنية أو الجهوية بعد الإطلاع على رأي الوالي أو الولاة المعنيين([35])،و يبلغ القرار المتضمن رخصة التجزئة إلى صاحب الطلب في غضون الشهرين المواليين لتاريخ إيداع الطلب ،وذلك عندما يكون تسليم رخصة التجزئة من اختصاص رئيس المجلس الشعبي البلدي باعتباره ممثلا للبلدية أو الدولة ، وفي غضون ثلاثة(3) أشهر في جميع الحالات الأخرى حسب نص المادة 16 من المرسوم التنفيذي رقم 15‑19.
4*نطاق سلطة الإدارة في البت في طلب رخصة التجزئة
تصدر الجهة المختصة بمنح رخصة التجزئة قرارًا إداريا لا يخرج عن حالات ثلاثة، إمّا الموافقة على الطلب أو رفضه أو بتأجيل البت فيه([36]) على النحو التالي:
*قبول طلب رخصة التجزئة
بمطابقة الطلب للشروط المقررة قانونا بموجب المواد 2 و3 من المرسوم التنفيذي رقم 91-175 المحدّد للقواعد العامة للتهيئة والتعمير والبناء، والمتعلقة بعدم المساس بالسلامة والأمن العمومي، وعدم تعرّض الأرض للأخطار الطبيعية في حالة غياب أدوات التعمير، وكذا احترام المقاييس المحدّدة بالمادة 09 من المرسوم التنفيذي رقم15-19 في حالة وجودها، يتم قبول طلب الرخصة كقرار صادر في إطار الرقابة الإدارية على هذه الأشغال يتضمن وجوب اتخاذ صاحب الطلب الأشغال المتعلقة بجعل الأراضي المجزّأة قابلة للاستغلال([37])،وذلك من خلال إحداث شبكات الخدمة وتوزيع الأرض المجزأة إلى شبكة من الطرق والماء والتطهير والإنارة العمومية والطاقة والهاتف ومساحات توقيف السيارات والمساحات الخضراء وميادين الترفيه([38]).
يتم تبليغ القرار مرفقا بنسخة من الملف لصاحب الطلب خلال شهرين من تاريخ إيداعه عندما يكون صادرًا من رئيس المجلس الشعبي البلدي ممثلا للبلدية أو الدولة ، وخلال 03 أشهر في جميع الحالات الأخرى([39])، كما يبلّغ لمصلحة الدولة المكلّفة بالتعمير على مستوى الولاية، ووضع نسخة تحت تصرّف الجمهور بمقر المجلس الشعبي البلدي لموقع وجود الأرض المجزأة.
*رفض طلب رخصة التجزئة
على غرار رخصة البناء، فإنّه يمنع على الجهات المختصة الترخيص بتجزئة إذا كانت الأرض المجزّأة ليست موافقة لمخطط شغل الأراضي المصادق عليه، أو ليست مطابقة لوثيقة التعمير التي تحل محل ذلك،أو تجاوزت مرحلة التحقيق العمومي، حسب المادة 17 من المرسوم التنفيذي رقم 15‑19، كما لا يمكن للجهة المختصة عدم الترخيص بالتجزئة في البلديات التي لا تمتلك مخطط شغل الأراضي أو وثيقة تحل محله إذا كانت الأرض المجزأة غير موافقة لتوجيهات المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير([40]) ، وأو للتوجيهات التي تضبطها القواعد العامة للتهيئة والتعمير على النحو الذي يحدده التنظيم المعمول به.
* تأجيل البت في رخصة التجزئة
يمكن للجهة المختصة ألاّ تصدر قرار بالموافقة أو بالرفض، بل ترى تأجيل البت في طلب رخصة التجزئة طبقا لنص المادة 64 من القانون رقم90‑29، على أن يفصل فيه خلال سنة على الأكثر من قبل السلطة المكلّفة بتسليم رخصة التجزئة إذا كانت أداة التهيئة والتعمير في حالة الإعداد، كما تنص المادة 18 من المرسوم التنفيذي رقم 15‑19 على أنه:"يصدر قرار تأجيل الفصل خلال الآجال المحددة للتحضير، ولا يمكن أن تتجاوز آثاره سنة واحدة"
الفرع الثالث: رخصة الهدم 
1*مفهوم رخصة الهدم ونطاق تطبيقها
*‑مفهوم رخصة الهدم
عرّفت رخصة الهدم على أنّها "ترخيص يفرض على الأشغال المتعلقة بإزالة البناء أو جزء منه في حالة ما إذا لم يعد قابلاً للاستعمال"([41])، وقد عرّفت محكمة النقض المصرية الهدم بأنّه إزالة البناء كلّه أو جزء منه، معتبرة أن المقصود بالهدم الكلّي الإزالة التامة للمبنى، أمّا الهدم الجزئي فيعني إزالة جزء فقط من المبنى على وجه يصير معه الجزء المهدوم غير صالح للاستعمال فيما أُعدّ له.
لذا لا يمكن القيام بأيّة عملية هدم كلّي أو جزئي لبناية دون الحصول على رخصة الهدم مسبقا وذلك عندما تكون هذه البناية محمية بأحكام القانون رقم 98‑04 المتعلق بحماية التراث الثقافي ([42])، ومن هنا تتضح لنا خصائص رخصة الهدم والتي تتمثل في:
* أن تصدر رخصة الهدم في شكل قرار إداري من السلطة المختصة المتمثلة في رئيس المجلس الشعبي البلدي طبقا لنص المادة 68 من القانون رقم 90-29المتعلق بالتهيئة والتعمير، فلا يجوز قانونا أن يرخّص هذا الأخير بهدم بناية بموجب أمر شفوي أو إذن إداري غير مستوف للشروط والأشكال القانونية وإلاّ تعرّض قراره لعيب مخالفة القانون أو مخالفة الشكل والإجراءات.
* أن يتضمّن القرار الإداري هدم البناء كليّا أو جزئيا، أي بمعنى إزالة أو محو أثر البناء القائم تمامًا أو جزء منه متى كان هدمه مؤثرا على مجموع البناء بحذف بعض الزوائد من قبيل التحسين والتعديل لا الهدم([43])،ذلك أن الفرد ليس حرًّا في ممارسة هذا الحق، بل تضبطه شروط وإجراءات معينة يجب توافرها وتحقيقها من خلال ممارسة السلطة المختصة الرقابة المسبقة عليها واستخراج رخصة بذلك([44]).
*‑نطاق تطبيق رخصة الهدم
نصّت المادة 60 من المرسوم التنفيذي رقم 91-176 على أنّه:"لا يمكن القيام بأيّ عملية هدم جزئية أو كلية لبناية دون الحصول المسبق على رخصة الهدم وذلك عندما تكون هذه البناية واقعة في مكان مصنّف أو في طريق التصنيف في قائمة الأملاك التاريخية أو المعمارية أو السياحية أو الثقافية أو الطبيعية طبقا للأحكام التشريعية والتنظيمية المطبقة عليها، أو عندما تكون البنايات الآيلة للهدم سندًا لبنايات مجاورة".فالمشرع بإقراره هذه الرخصة كانت له دوافع منها: - حماية البناءات الواقعة في أماكن مصنّفة أو في طريق التصنيف الواقعة ضمن أملاك تاريخية أو سياحية أو معمارية أو ثقافية أو طبيعية.- حماية البناءات المجاورة إذا كانت البناية المراد هدمها سندًا لهذه الأخيرة.
وقد قضت المادة 70 من المرسوم التنفيذي رقم 15‑19، بأنه لا يمكن القيام بأي عملية هدم جزئية أو كلية لبناية دون الحصول مسبقا على رخصة الهدم، وذلك عندما تكون هذه البناية محمية بأحكام القانون رقم 98‑04 المؤرخ في 15 يونيو1998 المتعلق بحماية التراث الثقافي، وهي المساحات والمواقع المحمية الثقافية ( المعالم التاريخية ، المواقع الأثرية ،القطاعات المحفوظة )، كما أن المشرع أوجب إرفاق ملف رخصة الهدم بخبرة مؤشر عليها من طرف مهندس مدني تشير للطريقة والعتاد المستعمل في الهدم، وذلك في حالة وجود البناية على بعد أقل من ثلاثة (03) أمتار من البنايات المجاورة ([45]) .
*- إجراءات منح رخصة الهدم
* طلب الحصول على رخصة الهدم
يقدّم طالب رخصة الهدم طلبه إلى السلطة المختصة والذي يستوجب توافر فيه شروط معينة حتى يتم التحقيق فيه.
-من حيث الصفة القانونية لطالب الرخصة
منح المشرع في المادة 71 من المرسوم التنفيذي 15-19 ، الحق في طلب هذه الرخصة لمن يأتي:أ
* المالك، الذي عليه أن يثبت صفته بواسطة نسخة من عقد الملكية.
* وكيل المالك، حيث يمكن للمالك توكيل شخص آخر ليتقدّم بطلب رخصة الهدم بمقتضى وكالة رسمية.
* الحائز، الذي مكّنه المشرع من طلب الرخصة، إذ مدّد نطاق إثبات الملكية ليشمل شهادة الحيازة وإمكانية تصرّف المالك غير الناقل للملكية إلى غاية مرور المدة القانونية للتقادم([46]).
* الهيئة العمومية المخصّصة لها البناية بموجب عقد إداري كالجهات المستفيدة من نزع الملكية للمنفعة العمومية.
- الوثائق المرفقة بطلب رخصة الهدم
نصت المادة 72 من المرسوم التنفيذي رقم 15‑19أنه :"...يتضمن الملف المرفق بطلب رخصة الهدم الذي يعده مكتب دراسات في الهندسة المعمارية، الوثائق الآتية، المؤشر عليها، كل وثيقة حسب الغرض الذي خصصت له، من طرف المهندس المعماري والمهندس المدني:
* تصميم الموقع على السلم المناسب الذي يسمح بتحديد موقع المشروع،
* مخطط للكتلة يعد على سلم 1/500 أو 1/200 من البناية الآيلة للهدم،
* تقريرا وتعهدا على القيام بعملية الهدم في مراحل والوسائل التي يتعين استعمالها بصفة لا تعكر استقرار المنطقة،
* عندما تتواجد البناية على بعد أقل من ثلاثة (03) أمتار من البناية المجاورة يجب إرفاق الملف بمحضر خبرة مؤشرا عليه من طرف مهندس مدني يشير إلى الطريقة التي يتعين استعمالها في عملية الهدم الميكانيكية أو اليدوية والعتاد المستعمل والوسائل التي يجب استخدامها قصد ضمان استقرار المباني المجاورة،
* مخطط مراحل الهدم وآجالها،
* مخطط على سلم 1/100 للبناية، يحدد الجزء الذي يتعين هدمه والجزء الذي يتعين الاحتفاظ به في حالة الهدم الجزئي،
* التخصيص المحتمل للمكان بعد شغوره ".
*-دراسة طلب رخصة الهدم
بالرجوع إلى نص المادة 73 من المرسوم التنفيذي رقم 15‑19، فإنه يرسل طلب رخصة الهدم والملفات المرفقة به في ثلاث(03) نسخ إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي لمحل موقع البناية،ويسجل تاريخ الإيداع على الوصل الذي يسلمه رئيس المجلس الشعبي البلدي المختص إقليميا في نفس اليوم.
و يحضرالشباك الوحيد الذي تم فتحه على مستوى البلدية،طلب رخصة الهدم حسب الأشكال المنصوص عليها لتحضير رخصة البناء.
ويحدد أجل التحضير بشهر واحد ابتداء من تاريخ إيداع ملف الطلب، بدلا من ثلاث (03) أشهر التي أقرها المرسوم التنفيذي رقم 91‑176، وتسلم رخصة الهدم في شكل قرار يرفق نموذج منه بالمرسوم التنفيذي رقم 15‑19.
*-مضمون قرار رخصة الهدم
بعد التحقيق في الملف خلال مدّة شهر ابتداء من تاريخ إيداع ملف الطلب، على رئيس المجلس الشعبي البلدي إصدار قراره بشأن رخصة الهدم إمّا بالموافقة أو الرفض.
وقد قضت المادة 78 من المرسوم التنفيذي رقم 15‑19، أن يسلم رئيس المجلس الشعبي البلدي رخصة الهدم بعد أخذ رأي الشباك الوحيد على مستوى البلدية ، بدلا من مصالح الدولة المكلفة بالتعمير على مستوى الولاية والشخصيات العمومية والمصالح أو الهيئات المستشارة ( المادة 68 من المرسوم التنفيذي رقم 91‑176 ) وتبدي المصالح والأشخاص العمومية أو الهيئات رأيها الاستشاري في مدة خمسة عشر (15) يوما ابتداء من تاريخ استلام طلب إبداء الرأي، ويجب عليها أن تعيد الملف المرفق بطلب إبداء الرأي في الأجل نفسه.ويبلغ رئيس المجلس الشعبي البلدي رخصة الهدم إلى صاحب الطلب، وفي حالة الإقرار بالرفض أو إبداء رأي بموافقة مع تحفظات خاصة يجب تبليغ القرار والرأي معللين إلى صاحب الطلب.
-قبول طلب رخصة الهدم
بتوافر الشروط القانونية المنصوص عليها في المادة 72 من المرسوم التنفيذي رقم 15-19 يصبح رئيس المجلس الشعبي البلدي ملزمًا بمنح رخصة البناء، كما أنّه يكون ملزمًا بمنح رخصة الهدم عندما يكون الهدم الوسيلةالوحيدة لوضع حد لانهيار البناية طبقا لنص المادة 76 من المرسوم نفسه([47]).
-رفض طلب رخصة الهدم
يمكن تحديد حالات الرفض فيما يلي:
* انعدام الصفة لدى الطالب، ويكون ذلك في حالة انعدام سند الملكية أو التوكيل.
* تخلّف أحد الوثائق التقنية المطلوبة في المادة 72 من المرسوم 15-19.
* عدم انسجام الوثائق التقنية المقدّمة رفقة الطلب مع قواعد العمران كما هو الحال بالنسبة للتخصيص المحتمل للمكان بعد شغوره.
- تأجيل البت في طلب رخصة الهدم
لم يرد أي نص قانوني يسمح للسلطة المختصة بمنحها اتخاذ هذا القرار، حيث أنّ المشرّع قد استبعده من رخصة الهدم على النحو الذي فعله في رخصة البناء ورخصة التجزئة، وأبقى على ضرورة الرد على الطلب بالقبول أو الرفض، وهذا راجع ربّما لخطورة هذه الأشغال واستعجالها خاصة إذا تعلّق الأمر ببنايات آيلة للسقوط.
([2])رخصة البناء لغةتعني السماح بفعل شيء معين دون أيّ مانع، وفي الاصطلاح القانوني هي الإذن الممنوح من طرف السلطات المختصة للقيام بتصرّف معين في إطار القانون.
([3])محمد جمال عثمان جبريل، "الترخيص الإداري ‑ دراسةمقارنة‑"،رسالة دكتوراه في القانون العام، جامعة عين شمس، القاهرة، 1992، ص.449.
([4]) Henri Jacquot et François Priet, droit de l’urbanisme, Dalloz, delta, 3ème édition, 1998 P .541.
([5]) مصلح الصرايرة، النظام القانوني لرخصة البناء –دراسة مقارنة بين القانون الفرنسي والقانون الأردني، مجلة الحقوق، جامعة الكويت، العدد 04 لسنة 1994، ص.297.
([6])الزين عزري، إجراءات إصدار قرارات البناء والهدم في التشريع الجزائري، مجلة المفكّر، جامعة بسكرة، العدد 03 لسنة2008، ص.07.
([7])محمد أحمد فتح الباب، النظام القانوني لأحكام البناء في مصر، دار النهضة العربية، الطبعة الثانية، 1999-2000، ص.153.
([8]) محمد جمال عثمان جبريل، المرجع السابق، ص.445. وقد عرفت –المباني- في الفقه والقانون الفرنسي- التي تخضع لتراخيص البناء بأنّها تلك المباني التي تندمج في الأرض ويصعب فصلها عنها مع احتفاظها بمكوّناتها بحالة طبيعية وصالحة وعلاوة على أعمال الإنشاء أو التشييد الجديدة أو التعديلات في المباني القائمة فقد أخضع إحداث تغييرات خارجية هامة عليه فورًا أو لاحقًا.
([10])ينصرف معنى تمديد البنايات حسب نص المادة 52 من القانون 90-29 إلى التمديد الأفقي وليس العمودي، أي بمعنى التوسعة دون غيرها، أنظر محاجي منصور، المرجع نفسه، ص.30.
([12])عائدة ديرم، المرجع السابق، ص.81. وأيضا:
- عمر حمدي باشا، رخصة البناء، مجلة الموثق، الجزائر، العدد 9، سنة 2002، ص.31.
- الزين عزري، النظام القانوني لرخصة لبناء في التشريع الجزائري، المرجع السابق، ص.141.
- الزين عزري، قرارات العمران الفردية وطرق الطعن فيها، المرجع السابق، ص.18.
([16]) والتشريع الجزائري كغيره من التشريعات (الفرنسية) اعتبر أنّ المبدأ هو اختصاص رئيس المجلس الشعبي البلدي بمنح رخصة البناء والاستثناء هو اختصاص الوالي (المحافظ) أو الوزير المكلّف بالتعمير، راجع:الزين عزري، إجراءات إصدار قرارات البناء والهدم في التشريع الجزائري، المرجعالسابق، ص.1.
وأيضا: Djilali Adja, Bernard Drobenko, Op.Cit, p.198
([20])سعد صليلع ، سلطات الضبط الإداري لرئيس المجلس الشعبي البلدي في مجال العمران، مجلة البحوث والدراسات الإنسانية، جامعة سكيكدة العدد 6، نوفمبر 2010، ص.304 وأيضا تواكشت كمال، المرجع السابق، ص.108.
([22])Jean Bernard Auby, et Hugues perinet Marquet, droit de l’urbanisme et de la construction, 7ème éditions, Paris, Montchrestien, 2004, p.397.
وأيضا:
- القرار رقم 68240 الصادر بتاريخ 28/07/1990 الصادر عن المحكمة العليا، المجلة القضائية الصادرة عن قسم الوثائق بالمحكمة العليا، العدد 01 لسنة 1992، ص.153. وأيضا: القرار رقم 007736 المؤرخ في 11/03/2003، مجلة مجلس الدولة 2003، العدد 03، ص. 148 وما بعدها.
- محمد الصغير بعلي، تسليم رخصة البناء، المرجع السابق، ص.33.
- منصور مجاجي، "رخصة البناء كأداة لحماية البيئة"، المرجع السابق، ص.100.
([24])تتمثل القواعد العامة للتهيئة والتعمير في مجموعة توجيهات في مجال العمران منها القانونية (الواردة في المواد من 3 إلى 9 من القانون 90-29) والتنظيمية التي أحال إليها القانون 90-29 والواردة في المرسوم التنفيذي رقم 91-175 وهذه القواعد تحدّد بدقة شروط البناء ومدى امتداد الحقوق المتعلقة به.
([27]) محمد محجوبي، رقابة قاضي الإلغاء على مشروعية القرارات المتعلقة بالعمران،مجلة الملحق القضائي، المغرب، العدد 38 لسنة 2005، ص.64.
([28]) الأمر 85-01 المؤرخ في 13 أوت 1985 يحدّد انتقاليا قواعد شغل الأراضي قصد المحافظة عليها وحمايتها، ج.ر العدد 34، سنة 1985.
([30]) تختلف رخصة التجزئة عن شهادة التقسيم من خلال ما يأتي:
- أنّ شهادة التقسيم تخص الملكية العقارية المبنية، بينها رخصة التجزئة تخص عملية تجزئة قطعتين أو عدّة قطع أرضية غير مبنية من ملكية عقارية واحدة أو عدّة ملكيات.
- أنّ شهادة التقسيم لا تغيّر من حقوق البناء أو الارتفاقات المرتبطة بالعقار، بينما رخصة التجزئة تهدف إلى تجزئة ملكية إلى جزئين أو أكثر وينتج عنها أجزاء تتمتع بحقوق البناء.
([31]) في إطار سياسة تسوية البنايات المخالفة وتحقيق مطابقتها،حاول هذا القانون حصر أكبر قدر ممكن من مخالفات التعمير بغرض القضاء عليها وردع المخالفين ،من بينها ذكر إنشاء تجزئة دون رخصة عقوبتها الحبس من 06 أشهر إلى سنتين وغرامة من 100.000 د ج إلى 1.000.000 دج.
([32])حيث لم يمنح المشرع للحائز والمستأجر لديه والهيئة التي خصّصت لها قطعة الأرض حق تقديم طلب الحصول على رخصة التجزئة.
([33])القانون رقم 91-11 المؤرخ في 27/04/1991 يحدّد القواعد المتعلقة بنزع الملكية من أجل المنفعة العامة. وأيضا:
_ المادة 11 من المرسوم التنفيذي رقم 15‑19.
- الزين عزري، قرارات العمران الفردية وطرق الطعن فيها، المرجع السابق، ص.49.
- ياسمين شريدي، المرجع السابق، ص.50.
([36])مصطفى جرموني، الرقابة على التجزئات العقارية والأبنية بالمغرب، الشركة المغربية لتوزيع الكتاب، الطبعة الأولى، 2001، ص ص.38-39.
([37])سعد صليلع، المرجع السابق، ص.302، وأيضا:
- عائدة ديرم، المرجع السابق، ص.102.
- عزري الزين، قرارات العمران الفردية وطرق الطعن فيها، المرجع السابق، ص.53.
([40])سعد صليلع، المرجع السابق، ص.302. وأيضا:
- عائدة ديرم، المرجع السابق، ص.302.
- عبد الله لعويجي، "قرارات التهيئة والتعمير في التشريع الجزائري"، مذكرة ماجستير، جامعة باتنة، 2012، ص.115.
([41])Jacqueline Morand ‑Deviller, Jacqueline, droit de l’urbanisme, 2ème édition, Dalloz, Paris 1994, p.153.
([47]) بهذا الصدد يقوم رئيس المجلس الشعبي البلدي بمراقبة مدى احترام طالب رخصة الهدم للقواعد العامة للتعمير أو "المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير" أو "مخطط شغل الأراضي" بحسب الأحوال وهذا من خلال مراقبة شرط التخصيص المحتمل للمكان بعد شغوره والمنصوص عليه في المادة 72 من المرسوم رقم15-19.
باعتبار أن حق البناء من أوجه حق الملكية،فقد قضت المادة50 من القانون رقم90‑29 المتعلق بالتهيئة والتعمير أن حق البناء مرتبط بملكية الأرض ويمارس مع الاحترام الصارم للأحكام القانونية والتنظيمية المتعلقة باستعمال الأرض، ويخضع لرخصة البناء ورخصة التجزئة ، ورخصة الهدم.
لرخصة البناء دورًا بالغ الأهمية في تجسيد الرقابة السابقة على أعمال البناء، فمن خلالها يتم ضمان الموازنة بين حق الأفراد في البناء باعتباره مصلحة مشروعة وحق المجتمع في أن يعمل قدرًا من الرقابة على أعمال البناء على نحو يضمن التحكم في حركة البناء وتشييد المدن وحماية البيئة بكل أبعادها([1])، وذلك بوضع ميكانيزمات ومقاييس القانونية التي يتعيّن التقيّد بها عند الإقدام على تشييد أي بناء.
الفرع الأول: رخصة البناء
تعتبر رخصة البناء([2]) من أكثر الوسائل المخوّلة لسلطات الضبط فعالية في رقابة النشاط الفردي والتحكم فيه في المجال العمراني، فإذا كان للمالك الحرية في استعمال ملكيته العقارية واستغلالها والتصرّف فيها وكذا ممارسة جميع الأنشطة العمرانية التي يراها تحقق مصلحته الخاصة، فإنّه بالمقابل تكون حريته مقيدة بألاّ تتعارض مع النظام العام العمراني وأسسه، لذا كان دور رخصة البناء دورًا وقائيا في مجال تنظيم حركة البناء، وبهذا الصدد يلزم التطرق إلى معنى ومفهوم هذه الرخصة ونطاق تطبيقها.
*‑مفهوم رخصة البناء:
عرّفت رخصة البناء بأنّها:"قرار يحدّ من سلطة المالك الفرد على ملكه، وتصبح فيه الدولة ضامنةلمتطلبات الحاجة الجماعية للسكن"([3]) ، وعرّفت أيضا بأنّها :"الرخصة التي تمنحها سلطة إدارية مختصة لإقامة بناء جديد أو تغيير بناء قائم قبل تنفيذ أعمال البناء"([4])، كما عرّفت رخصة البناء أنّها :"القرار الإداري الذي تمنح الإدارة بمقتضاه الحق للشخص بالبناء بعد التأكّد من توافر الشروط التي يتطلبها قانون التنظيم في المكان المراد البناء فيه"([5]).
وفي تعريف آخر تعدّ رخصة البناء:"واحدة من رخص الضبط التي تهدف من خلالها السلطة الإدارية المختصة إلى تجسيد الرقابة المسبقة على أعمال البناء حتى يتم تنفيذها وفق قواعد مرسومة" ومهما تعدّدت التعاريف، فإنّه يمكن تعريف رخصة البناء بأنّها "القرار الإداري الصادر من سلطة مختصة قانونا، تمنح بمقتضاه الحق للشخص (طبيعيا أو معنويا) لإقامة بناء جديد أو تغيير بناء قائم قبل البدء في أعمال البناء التي يجب أن تحترم قواعد قانون العمران"([6]) ،ومن خلال هذا التعريف يتّضح أن عناصر رخصة البناء هي:
- صدور قرار إداري بالبناء من سلطة مختصة
- أن يكون قرارًا قبليا
- أن يشتمل قرار الرخصة على إقامة بناء جديد أو تغيير بناء قائم
*‑نطاق تطبيق رخصة البناء
لا يمكن للإدارة رغم أهمية العمران، أن تتدخل لتقييد حريات الأشخاص في هذا الصدد إلاّ وفقا لمجال محدّد سلفا، أي تحديد نطاق رخصة البناء من حيث الموضوع ومن حيث المكان.
- نطاق تطبيق رخصة البناء من حيث الموضوع
جاء نص المادة 52 من القانون رقم90-29 ليُحدّد الأعمال التي تستلزم رخصة البناء كما يأتي:
**_تشييد البنايات الجديدة: l’édification des nouvelles constructions، ويقصد بتشييد البناء الجديد استحداث المبنى أو الشروع في إقامته لأوّل مرّة ،وبذلكضبط مصطلح البناءعلى أنه عملية تشييدبناية أو بنايات.ويمكن أن نوجز خصائص المبنى فيما يلي:
-تماسك مادة المبنى أو مواد مهما كانت طبيعتها ومصدرها طوب أحمر وحجارة بيضاء أو الاسمنت المسلّح أو الطوب اللّين أو الطين أو الخشب.-أن يكون المبنى من صنع الإنسان، فإذا أدّت العوامل الطبيعية أو الجوية أو الجيولوجية إلى تكوين حائط مثلا، فلا يعبّر مبنى بالمعنى السابق لأنّه ليس من صنع الإنسان ولو اتصل بالأرض اتصالقرار.- أن يكون ثابتا ومستقرا مندمجا في الأرض، بحيث لا يمكن عزله أو فصله أو نقله دون هدمه أو إلحاق خسارة به([7]) ، فإذا كان الحائط مجرّد رصّ لطوب أو حجارة على هيئة سور أو جدران دون أن يتصل بالأرض اتصال قرار أو دون تماسك بين مكوّناتها فلا يعتبر بناء([8]).
**-تمديد البنايات الجديدة: L’extension de constructionsexistantes، يقصد بالتمديد لغة الزيادة المتصلة، فيقال رجل مديد القامة أي طويل القامة ويقال تمدّد الشيء أي انبسط وتمطّى([9])، أمّا
قانونا([10]) فيقصد به التوسعة أي زيادة مساحة أو حجم المباني أو الحيّز المكاني القائم إلى مساحة أوسع أو أكبر حجم لكن دون تعلية البناء المراد إقامته ،ومثال ذلك إزالة حوائط فاصلة بين شقتين وجعلها شقة واحدةوفي العديد من الأحيان لا يتم استخراج الرخصة إذا تعلق الأمر بالتوسيع الداخلي كضم غرفتين ممّا يؤثر على أسس البناء والتصميمات الأولية التي تمّت بناءًا على دراسات سابقة، الأمر الذي يتطلب تدخل المشرع لفرض رقابة أكثر جدّية إذ الحصول على الرخصة وحدهُ غير كاف في هذه الحالة.
**-تغيير البناء:Modification de construction ،التغيير لغة هو الإقامة والتقويم والمساواة، وهو من الفعل "عدّل" فيقال عدّل الشيء بالشيء أي سوّاه به وجعله مثله قائما مقامه([11])،والتغيير الذي قصده المشرع يشمل فقط الحيطان الضخمة أو الواجهات المفضية على الساحات العمومية بغية تعلية المبنى أو تعديل في الواجهة الخارجية له([12]) ، فالمستفيد من رخصة البناء له أن يطلب من الإدارة تعديل أو تصحيح أعمال البناء المقامة بشكل متميّز عن تلك الواردة في الرخصة الأصلية بشرط مطابقة أعمال التعديل التي ستتم للقواعد القانونية السارية المفعول وقتها حتى وإن اختلفت عن القانون الذي صدرت في ضلّه الرخصة السابقة.
**-إنجازجدار صلب للتدعيم أوالتسييج: La réalisation de mur desoutènement et de clôture en dur، التدعيم لغة هو من الفعل "دعّم" فيقال [دعّم] الشيء دعمًاو 0أو أي أسنده لئلا يميل وأعانه وقوّاه، وأمّا اصطلاحًا فهو تقوية المباني القائمة([13]) وإزالة ما بها من خلل، ولذلك استلزم القانون الحصول على ترخيص قبل إجراءها لخطورتها البالغة أو لحاجتها لرقابة إدارية وفنية خاصة من سلطات الضبط.
أمّا التسييج لغة هو من الفعل [سيّج] فيقال سيّج الشيء، أي جعل له سياجًا والسّياج هو ما أحيط به على كل شيء، أمّا اصطلاحًا فالتسييج يعني إقامة جدار صلب يحيط بالفناء الخارجي للمبنى.
-نطاق تطبيق رخصة البناء من حيث المكان
بالرجوع إلى القانون الساري المفعول لا نجد تحديدًا للنطاق المكاني لرخصة البناء إلاّ بموجب نص المادة 53 من القانون رقم 90-29 التي استثنت فقط البنايات التي تتعلق بسرية الدفاع الوطني والتي يجب على وزارة الدفاع أن تسهر على توافقها مع الأحكام التشريعية والتنظيمية في مجال البناء والتعمير، وهو ما نصت عليه المادة الأولى من المرسوم التنفيذي رقم 15-19.
2- إجراءات منح القرار المتعلق برخصة البناء
*‑طلب رخصة البناء
يبدأ الترخيص بطلب يقدّم إلى الجهة الإدارية المختصة بشؤون التنظيم([14])،ويقدّم هذا الطلب من أشخاص وجهات أوجب عليها المشرع الحصول على الترخيص قبل القيام بتنفيذ أعمال البناء، وهنا يتعيّن على الطالب إستيفاء كل الشروط القانونية أو التنظيمية اللازمة بدءًا من توفّره على شرط الصفة وإحضار واستجماع كل الوثائق والمستندات المطلوبة لهذا الغرض.
- تحديد صفة طالب الرخصة
لم يجعل المشرع طلب رخصة البناء قاصرًا على المالك فقطبل وسّع في صفة طالب الرخصة، وهي خطوة للقضاء على أحد المبرّرات الدافعة إلى الإقدام على البناء الفوضوي، وهم على وجه التحديد:
* المالك،* وكيل المالك،* المستأجر لديه المرخّص له قانونا،* الهيئة أو المصلحة المخصّصة لها قطعة الأرض أو البناية،* متولي الوقف.
وعليه، يترتب على ذلك أن رخصة البناء تعدّ باطلة إذا تمّ الحصول عليها من غير ذي صفة، على أن صفة الشخص هذه تتحدّد في تاريخ قرار الإدارة بمنح الرخصة أو رفضها وليس في تاريخ تقديم الطلب.
- تحديد وثائق ملف طلب رخصة البناء
إنّ محتويات ملف رخصة البناء كثيرة، فهناك وثائق تثبت صفة الطالب ووثائق أخرى خاصة بالبناء والتي يغلب عليها الطابع التقني، وهي ما نصت عليها المادة 55 من القانون رقم 90‑29، والمادة 43 من المرسوم التنفيذي رقم15‑19، حيث يرفق طلب رخصة البناء بالملفات الآتية:
‑الملف الإداري، ويحتوي على:
* مراجع رخصة التجزئة بالنسبة للبنايات المبرمجة على قطعة أرضية تقع ضمن تجزئة مخصصة للسكنات أو لغرض آخر،* قرار السلطة المختصة الذي يرخص إنشاء أو توسيع مؤسسات صناعية وتجارية مصنفة في فئات المؤسسات الخطيرة وغير الصحية والمزعجة،* شهادة قابلية الاستغلال مسلمة وفقا للأحكام المذكورة أعلاه، بالنسبة للبنايات الواقعة ضمن أرض مجزأة برخصة تجزئة.
‑الملف المتعلق بالهندسة المعمارية، ويحتوي على:
* مخطط الموقع على سلم مناسب يسمح بتحديد موقع المشروع، * مخطط الكتلة على سلم 1/200 بالنسبة للقطع الأرضية التي مساحتها تقل أو تساوي 500 م2 أو على سلم 1/500 بالنسبة للقطع الأرضية التي مساحتها تقل أو تساوي 5000 م2 وتتعدى 500 م2وعلى سلم 1/1000 بالنسبة للقطع الأرضية التي مساحتها تتجاوز 5000 م2 ، ويحتوي هذا المخطط على البيانات الآتية :
‑ حدود القطعة الأرضية ومساحتها وتوجهها ورسم الأسيجة عند الاقتضاء،‑ منحنيات المستوى أو مساحة التسطيح والمقاطع التخطيطية للقطعة الأرضية،‑ نوع طوابق البنايات المجاورة أو ارتفاعها أو عددها،
‑إرتفاع البنايات الموجودة والمبرمجة على القطعة الأرضية أو عدد طوابقها وتخصيص المساحات المبنية ، وغير المبنية ،‑ المساحة الإجمالية للأرضية والمساحة المبنية على الأرض،‑ بيان شبكات التهيئة الموصولة بالقطعة الأرضية مع مواصفاتها التقنية الرئيسية وكذا نقاط وصل ورسم شبكة الطرق والقنوات المبرمجة على المساحة الأرضية.
* التصاميم المختلفة المعدة على سلم 1/50 بالنسبة للبنايات التي تقل مساحة مشتملاتها عن 300م2 وعلى سلم 1/100 بالنسبة للبنايات التي تتراوح مساحة مشتملاتها بين 300م2 و 600م2،وعلى سلم 1/200 بالنسبة لباقي البنايات : للتوزيعات الداخلية لمختلف مستويات البناية والمحلات التقنية وكذا الواجهات ، بما في ذلك واجهات الأسيجة والمقاطع الترشيدية والصور ثلاثية الأبعاد التي تسمح بتحديد موقع المشروع في محيطه القريب ،عند الاقتضاء ،
* مذكرة تتضمن الكشف الوضعي والتقديري للأشغال وآجال إنجاز ذلك،
* الوثائق المكتوبة والبيانية التي تدل على البناء بحصص ،عند الاقتضاء .
‑الملف التقني، ويحتوي على:
* باستثناء مشاريع البنايات الخاصة بالسكنات الفردية، يجب إرفاق المذكرة بالرسوم البيانية الضرورية وتتضمن البيانات الآتية:
‑ عدد العمال وطاقة استقبال كل محل،‑ طريقة بناء الأسقف ونوع المواد المستعملة،‑ وصف مختصر لأجهزة التموين بالكهرباء والغاز والتدفئة والتوصيل بالمياه الصالحة للشرب والتطهير والتهوية ‑تصاميم شبكات صرف المياه المستعملة،‑ وصف مختصر لهيئات إنتاج المواد الأولية والمنتجات المصنعة وتحويلها وتخزينها بالنسبة للبنايات الصناعية،‑ الوسائل الخاصة بالدفاع والنجدة من الحرائق،‑ نوع المواد السائلة والغازية والصلبة وكمياتها المضرة بالصحة العمومية وبالزراعة والمحيط الموجودة في المياه المستعملة المصروفة وانبعاث الغازات وأجهزة المعالجة والتخزين والتصفية،‑ مستوى الضجيج المنبعث بالنسبة للبنايات ذات الاستعمال الصناعي والتجاري والمؤسسات المخصصة لاستقبال الجمهور.
* تتضمن دراسة الهندسة المدنية:
‑ تقرير يعده ويوقعه مهندس معتمد في الهندسة المدنية يوضح تحديد ووصف الهيكل الحامل للبناية وتوضيح أبعاد المنشآت والعناصر التي تكون الهيكل،‑تصاميم الهياكل على نفس سلم تصاميم ملف الهندسة المعمارية .
وبالرجوع إلى نص المادة 45 من المرسوم التنفيذي رقم 15‑19، فإنه يرسل طلب رخصة البناء و الملفات المرفقة –الملف الإداري و التقني والملف المتعلق بالهندسة المعمارية‑ في ثلاث(03) نسخ بالنسبة لمشاريع البنايات الخاصة بالسكنات الفردية،وفي ثمان(08) نسخ بالنسبة لبقية المشاريع التي تحتاج إلى رأي المصالح العمومية،إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي لمحل وجود قطعة الأرض.
ويسجل تاريخ إيداع الطلب بوصل يسلمه رئيس المجلس الشعبي البلدي في نفس اليوم،بعد التحقق من الوثائق الضرورية التي ينبغي أن تكون مطابقة لتشكيل الملفات على النحو المنصوص عليه.
2*نطاق سلطة الإدارة في البت في طلب رخصة البناء
*‑ الجهة المختصة بمنح رخصة البناء
لقد وزّع المشرع الاختصاص في منح رخصة البناء إلى جهات وسلطات إدارية متعددة مركزية ولا مركزية استنادًا إلى طبيعة البناء ومدى أهميته المحلية والجهوية والوطنية([15]).
-اختصاص رئيس المجلس الشعبي البلدي في تسليم رخصة البناء
يفصل رئيس المجلس الشعبي البلدي في طلبات رخصة البناء إمّا بصفته ممثلا للبلدية وإمّا بصفته ممثلا للدولة([16])، حيث نصّت المادة 65 من القانون رقم 90‑29 بقولها:"مع مراعاة الأحكام المنصوص في المادتين 66 و67 أدناه تسلّم رخصة التجزئة أو رخصة البناء من قبل رئيس المجلس الشعبي البلدي:
- بصفته ممثلا للبلدية بالنسبة لجميع الاقتطاعات أو البناءات في قطاع يغطّيه مخطط شغل الأراضي يوافي رئيس المجلس الشعبي البلدي في هذه الحالة الوالي بنسخة من الرخصة.
- بصفته ممثلا للدولة في حالة غياب مخطط شغل الأراضي بعد الإطلاع على الرأي الموافق للوالي".
وبموجب المادة 51 من المرسوم التنفيذي رقم 15‑19،نص المشرع على أن يبلغ القرار المتضمن رخصة البناء من طرف رئيس المجلس الشعبي البلدي إلى صاحب الطلب بصفة إلزامية في جميع الحالات ، خلال العشرين (20)يوما الموالية لتاريخ إيداع الطلب ، وهذا يعد خطوة لتسهيل وتبسيط إجراءات منح رخص البناء وسرعة البت في طلبات الرخص مما يعطي ديناميكية أكثر لمجال التعمير وكسر كل أشكال البيروقراطية.
-اختصاص الوالي بمنح رخصة البناء
يختص الوالي بمنح رخصة البناء طبقا للقانونرقم 90-29 في الحالات التالية:([17])
- البنايات والمنشآت المنجزة لصالح الدولة أو الولاية أو لمصالحهما العمومية،
- منشآت الإنتاج والنقل وتوزيع وتخزين الطاقة وكذلك المواد الإستراتيجية.
- اقتطاعات الأراضي والبنايات الواقعة في السواحل والأقاليم ذات الميزة الطبيعية والثقافية البارزة والأراضي الفلاحية ذات المردود الفلاحي العالي أو الجيّد والتي لا يحكمها "مخطط شغل الأراضي" (المناطق الخاصة المشار إليها في المواد 44، 45، 46، 48 من القانون 90-29).
وقد نصت المادة 49 من المرسوم التنفيذي رقم 15‑19 على أنه:" يكون من اختصاص الوالي تسليم رخص البناء المتعلقة بالمشاريع الآتية:
_التجهيزات العمومية أو الخاصة ذات منفعة محلية
_ مشاريع السكنات الجماعية التي يفوق عدد سكناتها200 وحدة سكنية ويقل عن600 وحدةسكنية...".
-رخصة البناء من اختصاص الوزير المكلّف بالتعمير
وفقا لنص المادة 67 من القانون 90-29 ،يعود الاختصاص للوزير المكلّف بالتعمير بتسليم رخصة البناء بالنسبة للمشاريع ذات المصلحة الوطنية أو الجهوية وذلك بعد الإطلاع على رأي الوالي أو الولاة المعنيين.وتنص المادة 49 من المرسوم التنفيذيرقم 15‑19 على أنه:"...يكون من اختصاصالوزير المكلف بالتعمير تسليم رخص البناء الخاصة بالمشاريع الآتية:
_ التجهيزات العمومية أو الخاصة ذات منفعة وطنية،
_ مشاريع السكنات الجماعية التي عدد السكنات فيها يساوي أو يتعدى 600 وحدة سكنية،
_ الأشغال والبنايات والمنشآت المنجزة لحساب الدول الأجنبية أو المنظمات الدولية ومؤسساتها العمومية وأصحاب الامتياز،
_ المنشآت المنتجة والناقلة والموزعة والمخزنة للطاقة..."
نلاحظ ممّا سبق أن المشرع قد وزّع الاختصاص في منح رخصة البناء بين كل من رئيس المجلس الشعبي البلدي، الوالي والوزير المكلّف بالتعمير على أساس كثافة الأنشطة العمرانية (أعمال البناء وأهميتها)
*‑إجراء التحقيق في ملف طلب رخصة البناء:
أحدث بموجب المرسوم التنفيذي رقم 15‑19، الشباك الوحيدالذي يتولى دراسة وتحضير ملف رخصة البناء، فعندما يكون تسليم رخصة البناء من اختصاص رئيس المجلس الشعبي، تتم دراسة الطلب من طرف الشباك الوحيدللبلدية،حيث يتم تحديد تشكيلته وكيفيات سيره بموجب أحكام المادة 58 من هذا المرسوم، في هذه الحالة يرسل رئيس المجلس الشعبي البلدي نسخة من ملف الطلب إلى المصالح المستشارة المذكورة في المادة 47 من خلال ممثليها في الشباك الوحيد في أجل الثمانية (08) أيام التي تلي تاريخ إيداع الطلب، ويجب أن يفصل الشباك الوحيد للبلدية في طلبات رخص البناء في أجل الخمسة (15) عشر يوما التي تلي تاريخ إيداع الطلب([18]).
وعندما يكون تسليم رخصة البناء من اختصاص الوالي أو الوزير المكلف بالعمران، يرسل رئيس المجلس الشعبي البلدي ملف الطلب مرفقا برأي مصالح التعمير التابعة للبلدية في سبع (07) نسخ إلى مصلحة الدولة المكلفة بالعمران قصد إبداء رأي مطابق وذلك في أجل الثمانية (08) أيام الموالية لتاريخ إيداع الطلب، ويتم تحضير الملف من طرف الشباك الوحيد للولاية ، حيث تحدد تشكيلته وكيفيات سيره بموجب المادة 59 من هذا المرسوم، ويجب أن يفصل في الطلبات في أجل الخمسة عشر (15) يوما الموالية لتاريخ إيداع الطلب ([19]).
*‑إصدار قرار رخصة البناء
بعد الانتهاء من دراسة الطلب والتحقيق في الملف، فإنّه يتعيّن على الجهة المختصة أن تصدر قرار صريح بشأن طلب الحصول على الرخصة، حيث أن القرار قد يكون بالموافقة إذا توافرت الشروط المطلوبة في الطلب، وقد يكون برفض الطلب بسبب عدم توافر الشروط القانونية في الطلب، وقد يكون بتأجيل البت في الطلب أو بسكوت الإدارة تمامًا.
- قبول طلب رخصة البناء
تتحقق هذه الصورة في حالة مطابقة الطلب للشروط المقررة قانونا، سواء ما تعلّق منها بصفة الطالب أو ما تعلّق منها بالوثائق التقنية التي تبيّن انسجام محل الطلب مع قواعد العمران وقواعد البيئة ، والملف المتعلق بالهندسة المعمارية ، عندئذ يتوجب على رئيس المجلس الشعبي البلدي منح رخصة البناء للطالب بقرار صريح على اعتبار أنّ اختصاص الإدارة في هذه الحالة مقيّد وليس عملا تقديريا، حيث لا يمكن للإدارة رفض منح الترخيص إلاّ للأسباب المستخلصة من القانون طبقا لنص المادة 62 من القانون رقم 90‑29([20]) .غير أنّه يمكن للإدارة أن تمنح رخصة البناء بتحفظ أي بقيود([21])، حيث نصّت المادة 27 من المرسوم التنفيذي رقم 91-175 المتعلق بالقواعد العامة للتهيئة والتعمير بقولها: "يمكن رفض رخصة البناء أو منحها مقيّدة بأحكام خاصة إذا كانت البنايات والمنشآت المزمع بناؤها تمس بموقعها وحجمها أو مظهرها الخارجي، أو نظرا لأهمية الأماكن المجاورة والمعالم والمناظر الطبيعية أو الحضرية وكذا المحافظة على آفاق المعالم الأثرية"،ويتعيّن أن يكون قررا منح رخصة البناء بتحفظ مسببا طبقا لنص المادة 52 من المرسوم التنفيذي رقم 15‑19 تنص على أنه:" ...عندما تمنح الرخصة أو تشتمل على تحفظات ، فإن القرار الذي تتخذه السلطة المختصة يجب أن يكون مبررا".
لذا يمكن للجهة الإدارية المختصة منح رخصة البناء بإلزام المعني بضرورة القيام بأعمال معينة بفرضها موقع البناية أو حجمها أو مظهرها الخارجي أو نظرًا لأهمية الأماكن المجاورة والمعالم والمناظر الطبيعية أو الحضرية......
- رفض منح رخصة البناء
هناك حالات يستوجب فيها على الإدارة أن ترفض منح رخصة البناء، وهناك حالات أخرى يمكن لها أن ترفض منحها، وفي كل الحالات يجب أن يكون الرفض لأسباب مستخلصة من أحكام قانون التعمير، ويجب على الإدارة تسبيب قرارها وأن تبلّغ المعني بهذا الرفض([22])، هذا ما نصّت عليه المادة 62 من القانون رقم 90-29 المتعلق بالتهيئة والتعمير بقولها: "لا يمكن رفض طلب رخصة البناء أو التجزئة أو الهدم إلاّ لأسباب مستخلصة من أحكام هذا القانون"، وأيضا المادة 52 من المرسوم التنفيذي رقم 15-19.
بمقتضى نص المادة أعلاه، على الإدارة أن تصدر قرارها برفض الرخصة في الحالات التالية:
* مخالفة مشروع البناء لـ"مخطط شغل الأراضي" المصادق عليه والمنشور منذ 60 يومًا على الأقل، ومثال ذلك رفض مشروع بناية يتماشى شكلها المنبثق من حضارة أجنبية، ولا لونها أو المواد المستعملة للبناء مع القواعد المتعلقة بالمظهر الخارجي للبنايات المحدّدة في "مخطط شغل الأراضي"([23]).
* مخالفة مشروع البناء الذي يشيّد على أرض مجزأة لرخصة التجزئة ولدفتر الشروط المتعلّق بها والذي يحدّد بعض الشروط التي تستجيب لها البنايات التي تبرمج على هذه التجزئة le lotissement.
* عدم مطابقة مشروع البناء لتوجيهات مخطط التهيئة والتعمير و/أو للتوجيهات المنصوص عليها
طبقا للأحكام المحدّدة في القواعد العامة للتهيئة والتعمير([24])، وفي هذا الصدد منح المشرع للإدارة سلطة تقديرية في اتخاذ قرار الرفض، فمتى قدّرت الإدارة مخالفة مشروع البناء لهذه التوجيهات وأصدرت قرار رفض الرخصة كان قرارًا سليما فرضته مقتضيات السلطة الممنوحة لها قانونا في هذا الشأن([25])،وبمعنى آخر فإنّ الإدارة لا تمتلك أن تؤسس رفضها على مجرّد عدم الملائمة، ذلك أن الترخيص بالبناء يدخل ضمن حالات الاختصاص المقيّد للإدارة([26]).
‑قرار تأجيل البت في طلب رخصة البناء
نصّت المادة 64 من القانون رقم 90-29 المتعلق بالتهيئة والتعمير على أنّه: "يمكن أن يكون طلب رخصة التجزئة أو البناء محل تأجيل يفصل فيه خلال سنة على الأكثر من قبل السلطة المكلّفة بتسليم رخصة التجزئة أو رخصة البناء عندما تكون أداة التهيئة والتعمير في حالة الإعداد"، وأيضاالمادة 53 من المرسوم التنفيذي رقم 15-19.
- حالة سكوت الإدارة
يثور التساؤل حول ما إذا لم تصدر الجهة الإدارية المختصة قرارها بمنح رخصة البناء في المدة القانونية، فهل يفسر هذا السكوت بقبول أو رفض ضمني لمنح رخصة البناء؟
إذا كانت القاعدة العامة هي أن سكوت الإدارة عن الطلب الموجّه إليها من أجل الحصول على قرار إداري معيّن يعتبر منها رفضا ضمنيا، فإن الأمر ليس كذلك في قرارات الترخيص بالبناء([27]) ففي التشريع الجزائري وقبل صدور القانون 90-29 المتعلق بالتهيئة والتعمير، كان سكوت الإدارة يعتبر قبول ضمني لطلب رخصة البناء، أي قرار ضمني بالقبول خلافا لما هو مقرر في العمل الإداري من أنّ سكوت الإدارة يعني الرفض، وهذا يتضّح من خلال نص المادة 14 من القانون رقم 82-02 (الملغى) والمادة 06 من الأمر رقم 85-01([28]) الذي يحدّد انتقاليا قواعد شغل الأراضي قصد المحافظة عليها، والتي تقضي بإمكانية إثبات سكوت الإدارة بالطرق القضائية وبإمكانية أمر القضاء للجهة الإدارية المختصة بتسليم رخصة البناء.
لكن المشرع الجزائري في القانون رقم 90-29 في المادة 63 منه،غيّر مسلكه وكيّف سكوت الإدارة بعد مضي المدة القانونية على طلب الطالب بالرفض لا القبول، ممّا يكون معه لذي المصلحة الطعن فيه بدعوى إلغاء أمام القضاء المختص، حيث نصّت المادة 63 على أنّه:"يمكن لطالب رخصة البناء أو التجزئة أو الهدم، غير المقتنع برفض طلبه أن يقدّم طعنا سلّميا أو يرفع القضية أمام الجهة القضائية المختصة في حالة سكوت السلطة السلمية أو رفضها له"والملاحظ بهذا الصدد أنّ المشرع قد جمع بين حالتين، سكوت الإدارة ورفضها، حيث يمكن لطالب رخصة البناء اللجوء إلى الطعن، لكن قرار الرفض يكون كنتيجة لعدم المطابقة وتمّ التوصل إلى هذه النتيجة بعد دراسة الملف، أمّا سكوت الإدارة يعتبر موقف سلبي وعليه يجب أن تلتزم بدراسة الملف وإصدار قرار معلّل مهما كان مضمونه.
الفرع الثاني: رخصة التجزئة
1/مفهوم رخصة التجزئة ونطاق تطبيقها
*‑مفهوم رخصة التجزئة
لقد عرّف الفقه التجزئة بأنّها : "كل عملية تقسيم لملكية عقارية إلى عدّة قطع من أجل البناء عليها"([29])،كما عرّفت بأنّها : "عملية أو نتيجة لعملية الهدف منها التقسيم الإداري لملكية أو عدّة ملكيات خاصة، القيام ببيوع أو إيجارات متزامنة أو متفرقة بهدف إنشاء مساكن أو حدائق او منشآت صناعية أو تجارية"، كما عرّفت التجزئة على أنّها: "عملية تقسيم الملكية العقارية الواحدة إلى مجموعة قطع موجّهة لإنشاء بنايات".
وقد جاء في نص المادة 57 من القانون رقم 90-29،أنّ رخصة التجزئة تشترط لكل عملية تقسيم لاثنين أو عدة قطع من ملكية عقارية واحدة أو عدّة ملكيات مهما كان موقعها([30]).
*‑نطاق تطبيق رخصة التجزئة
تعتبر رخصة التجزئة لازمة وضرورية في كل تقسيم لملكية عقارية أو عدّة ملكيات عقارية مهما كان موقعها إذا كانت الغاية منها تشييد بنايات عليها، وهذا ما أكدته المادة 03 من القانون رقم 08-15 الذي يحدّد قواعد مطابقة البنايات وإتمام إنجازها([31])، إذ تمنع إنشاء تجزئة أو مجموعة سكنية قبل الحصول المسبق على رخصة التجزئة.
2* إجراءات إصدار القرار المتعلق برخصة التجزئة
*طلب الحصول على رخصة التجزئة
يقدّم طلب رخصة التجزئة من طرف المالك أو نائبه مرفقا بالملف الذي نصّت عليه المادة 10 من المرسوم التنفيذي رقم 15-19 إلى رئيس البلدية التي يقع بدائرة اختصاصها الإقليمي العقار المراد تجزئته ولا يمكن لأي مالك أن يقوم بأيّ تصرّف رسمي أمام الموثق إلاّ بعد عملية إيداع وتسجيل وإشهار هذه التجزئة.
- من حيث الصفة القانونية لطالب الرخصة
اقتصر المشرع الجزائري بشأن طالب رخصة التجزئة –على خلاف رخصة البناء- على كل من المالك أو موكله فقط([32])، حيث أن المالك الذي يثبت ملكيته العقارية بموجب عقد ملكية يمكنه تقديم طلب للحصول على رخصة تجزئة ملكيته، أو يوكل غيره في ذلك ، فقد نصت المادة 08 من المرسوم التنفيذي رقم 15‑19 أنه:" يجب أن يتقدم صاحب الملكية أو موكله بطلب رخصة التجزئة التي يرفق نموذجها بهذا المرسوم ويوقع عليه ..."و إذا كان المالك أو الموكل شخصا معنويا، يجب أن يدعم طلبه بنسخة من القانون الأساسي،وهنا تظهر أهمية رخصة التجزئة لأن فيها تجزئة العقار الأصلي وإنشاء وحدات عقارية جديدة التي تثبت ملكيتها للمالك نفسه أو موكله.
- الوثائق المرفقة بطلب رخصة التجزئة
قضت المادة 09 من المرسوم التنفيذي 15-19الذي يحدّد كيفيات تحضير عقود التعمير وتسليمها بأن يرفق طلب رخصة التجزئة بملف يشتمل على الوثائق التالية:
1* تصميم للموقع يعد على سلم مناسب يسمحبتحديد موقع القطعة الأرضية.
2* التصاميم الترشيدية المعدّة على سلم 200/1 أو 500/1 تشتمل على البيانات التالية:
- حدود القطعة الأرضية ومساحتها ،–منحنيات المستوى وسطح التسوية مع مواصفاتها التقنية الرئيسية ونقاط وصل شبكة الطرق المختلفة،- تحديد القطع الأرضية المبرمجة مع رسم شبكة الطرق، وقنوات التموين بالمياه الصالحة للشرب، والحريق، وصرف المياه القذرة، وكذا شبكات توزيع الغاز والكهرباء والهاتف والإنارة العمومية،–تحديد موقع مساحات توقف السيارات والمساحات الحرّة ومساحات الارتفاقات الخاصة،- موقع البنايات المبرمجة وطبيعتها وشكلها العمراني بما في ذلك البنايات الخاصة بالتجهيزات الجماعية،
3* مذكرة توضح التدابير المتعلقة بما يأتي:
- طرق المعالجة المخصّصة لتقنية المياه الراسبة الصناعية من جميع المواد السائلة أو الصلبة أو الغازية المضرّة بالصحة العمومية والزراعية والبيئة،- طرق المعالجة المخصّصة لتصفية الدخان وانتشار الغازات من جميع المواد المضرة بالصحة العمومية.- تحديد مستوى الضجيج وانبعاث الطفيليات الكهرومغناطيسية ،بالنسبة للأراضي المجزأة للاستعمال الصناعي،
4*مذكرة تشمل على البيانات الآتية:
- قائمة القطع الأرضية المجزأة ومساحة كل قطعة منها،- نوع مختلف أشكال شغل الأرض مع توضيح عدد المساكن ومناصب الشغل والعدد الإجمالي للسكان المقيمين ،- الاحتياجات في مجال الماء والغاز والكهرباء والنقل وكيفيات تلبيتها،- طبيعة الارتفاقات والأضرار المحتملة،- دراسة التأثير في البيئة عند الاقتضاء،- دراسة جيوتقنية،يعدها مخبر معتمد .
5* برنامج الأشغال الذي يوضح الخصائص التقنية للمشاريع والشبكات والتهيئة المقرر إنجازها وشروط تنفيذها مع تقدير تكاليفها وتوضيح مراحل الإنجاز وآجال ذلك،عند الاقتضاء.
6* دفتر شروط يحدد الالتزامات والارتفاقات الوظيفية وذات المنفعة العامة المفروضة على الأراضي المجزأة وكذا الشروط التي تنجز بموجبها البنايات.
هذه الوثائق التقنية الملزمة في طلب رخصة التجزئة راعى فيها المشرع الجزائري مدى مطابقتها لقواعد التهيئة والتعمير،لما للرخصة من أهمية في عملية البناء بعد تجزئة القطعة الأرضية ،وتأكد ذلك بموجب المادة 43 من المرسوم التنفيذيرقم 15‑19 المتعلقة بوثائق طلب رخصة البناء،و التي تؤكد على أن تقدم مستندات رخصة التجزئة بالنسبة للبنايات المبرمجة على قطعة أرضية تدخل ضمن أرض مجزأة لغرض السكن أو لغرض آخر وهي أساسية في ملف طلب رخصة البناء.
*- دراسة طلب رخصة التجزئة
بعد استكمال الملف، يرسل في خمسة(05) نسخ لدى الجهة المختصة بالرقابة على الأشغال في هذه المرحلة والمتمثلة في رئيس المجلس الشعبي البلدي بموجب نص المادة 61 من القانون رقم 90-29 المتعلق بالتهيئة والتعمير والمادة 10 من المرسوم التنفيذي رقم15-19 ،بدوره يرسل نسخة منه لمصلحة الدولة المكلّفة بالتعمير على مستوى الولاية خلال 08 أيام إذا كان ممثلا للبلدية وفي أربع(04) نسخ في باقي الحالات.
تقوم المصلحة كجهة مختصة بالرقابة التقنية بالتأكد من مدى مطابقة مشروع الأراضي المجزأة لتوجيهات مخطط شغل الأراضي، وفي حالة غياب ذلك، لتعليمات المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير أو الأحكام المتعلقة بالقواعد العامة للتهيئة والتعمير في غياب أدوات التهيئة والتعمير.
كما يتناول التحقيق دراسة الانعكاسات التي يمكن أن تنجرّ عن الأراضي المجزّأة فيما يخص النظافة و الملائمة الصحية وطابع الأماكن المجاورة أو مصالحها وحماية المواقع أو المناظر الطبيعية أو الحضرية ودراسة الانعكاسات التي يمكن أن تنجر عن حركة المرور والتجهيزات العمومية ومصالح المنفعة العامة للبلدية([33]).
ولزيادة فعالية وتشديد الرقابة تستشير المصلحة المختصةوجوبًا مجموعة من المصالح التقنية المختصة حول الطلب([34]) والتي تبدي رأيها خلال شهر من تاريخ استلام الملف وإلاّ عدّ سكوتها موافقة ضمنية مع إعادة الملف للمصلحة في كل الحالات.
وقد قلصت هذه المدة المخولة للجهات أو المصالح لإبداء رأيها خلال الخمسة عشر (15)يوماابتداء من يوم استلام طلب إبداء الرأي و إلا اعتبروا موافقين حسب ما تقضي به المادة 12 من المرسوم التنفيذي رقم 15‑19 غير أن المشرع لم يحدد الجهات المختصة والمصالح التي يجب استشارتها على خلاف ذلك بالنسبة لرخصة البناء.
3* الجهة المختصة بمنح رخصة التجزئة
- اختصاص رئيس المجلس الشعبي البلدي بمنح رخصة التجزئة
تقضي المادة 14 من المرسوم التنفيذي رقم 15‑19 أنه:" عندما يكون إصدار رخصة التجزئة من اختصاص رئيس المجلس الشعبي البلدي الذي يتصرف باعتباره ممثلا للبلدية أو للدولة في حالة مخطط شغل الأراضي المصادق عليه أو الذي تجاوز مرحلة التحقيق العمومي،تتم دراسة الملف على مستوىالشباك الوحيد للبلدية حسب نفس الأشكال المنصوص عليها بالنسبة لرخصة البناء"حيث يرسل رئيس المجلس الشعبي نسخة من ملف الطلب إلى المصالح المستشارةالمذكورة في المادة 47 من خلال ممثليها في الشباك الوحيد في أجل الثمانية (08) أيام التي تلي تاريخ إيداع الطلب ويجب أن يفصل الشباك الوحيد للبلدية في الطلب في أجل الخمسة عشر (15) يوما الموالية لتاريخ إيداع الطلب.
- اختصاص الوالي بمنح رخصة التجزئة
يختص الوالي بمنح رخصة التجزئة في الحالات التي تكون فيها على درجة من الأهمية والمتمثلة حسب نص المادة 66 من القانون 90-29 فيما يلي:
- البنايات والمنشآت المنجزة لحساب الدولة أو الولاية وهياكلها العمومية.- منشآت الإنتاج والنقل وتوزيع وتخزين الطاقة والمواد الإستراتيجية.- البنايات الواقعة في المناطق المشار إليها في المواد 44، 45، 46، 48، 49 من القانون رقم 90-29 والتي لا يحكمها "مخطط شغل الأراضي"، والمتمثلة في الساحل والأقاليم ذات المورد الفلاحي العالي والجيّد.
ويعد تسليم رخصة التجزئة من اختصاص الوالي وفق نص المادة 15 من المرسوم التنفيذي رقم 15‑19 بالنسبة لما يأتي:
_ المشاريع ذات الأهمية المحلية،_ المشاريع الواقعة في مناطق غير مغطاة بمخطط شغل أراض مصادق عليها .
- اختصاص الوزير المكلّف بالتعمير بمنح رخصة التجزئة
يعد تسليم رخصة التجزئة من اختصاص الوزير المكلّف بالتعمير بالنسبة للمشاريع المهيكلة ذات المصلحة الوطنية أو الجهوية بعد الإطلاع على رأي الوالي أو الولاة المعنيين([35])،و يبلغ القرار المتضمن رخصة التجزئة إلى صاحب الطلب في غضون الشهرين المواليين لتاريخ إيداع الطلب ،وذلك عندما يكون تسليم رخصة التجزئة من اختصاص رئيس المجلس الشعبي البلدي باعتباره ممثلا للبلدية أو الدولة ، وفي غضون ثلاثة(3) أشهر في جميع الحالات الأخرى حسب نص المادة 16 من المرسوم التنفيذي رقم 15‑19.
4*نطاق سلطة الإدارة في البت في طلب رخصة التجزئة
تصدر الجهة المختصة بمنح رخصة التجزئة قرارًا إداريا لا يخرج عن حالات ثلاثة، إمّا الموافقة على الطلب أو رفضه أو بتأجيل البت فيه([36]) على النحو التالي:
*قبول طلب رخصة التجزئة
بمطابقة الطلب للشروط المقررة قانونا بموجب المواد 2 و3 من المرسوم التنفيذي رقم 91-175 المحدّد للقواعد العامة للتهيئة والتعمير والبناء، والمتعلقة بعدم المساس بالسلامة والأمن العمومي، وعدم تعرّض الأرض للأخطار الطبيعية في حالة غياب أدوات التعمير، وكذا احترام المقاييس المحدّدة بالمادة 09 من المرسوم التنفيذي رقم15-19 في حالة وجودها، يتم قبول طلب الرخصة كقرار صادر في إطار الرقابة الإدارية على هذه الأشغال يتضمن وجوب اتخاذ صاحب الطلب الأشغال المتعلقة بجعل الأراضي المجزّأة قابلة للاستغلال([37])،وذلك من خلال إحداث شبكات الخدمة وتوزيع الأرض المجزأة إلى شبكة من الطرق والماء والتطهير والإنارة العمومية والطاقة والهاتف ومساحات توقيف السيارات والمساحات الخضراء وميادين الترفيه([38]).
يتم تبليغ القرار مرفقا بنسخة من الملف لصاحب الطلب خلال شهرين من تاريخ إيداعه عندما يكون صادرًا من رئيس المجلس الشعبي البلدي ممثلا للبلدية أو الدولة ، وخلال 03 أشهر في جميع الحالات الأخرى([39])، كما يبلّغ لمصلحة الدولة المكلّفة بالتعمير على مستوى الولاية، ووضع نسخة تحت تصرّف الجمهور بمقر المجلس الشعبي البلدي لموقع وجود الأرض المجزأة.
*رفض طلب رخصة التجزئة
على غرار رخصة البناء، فإنّه يمنع على الجهات المختصة الترخيص بتجزئة إذا كانت الأرض المجزّأة ليست موافقة لمخطط شغل الأراضي المصادق عليه، أو ليست مطابقة لوثيقة التعمير التي تحل محل ذلك،أو تجاوزت مرحلة التحقيق العمومي، حسب المادة 17 من المرسوم التنفيذي رقم 15‑19، كما لا يمكن للجهة المختصة عدم الترخيص بالتجزئة في البلديات التي لا تمتلك مخطط شغل الأراضي أو وثيقة تحل محله إذا كانت الأرض المجزأة غير موافقة لتوجيهات المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير([40]) ، وأو للتوجيهات التي تضبطها القواعد العامة للتهيئة والتعمير على النحو الذي يحدده التنظيم المعمول به.
* تأجيل البت في رخصة التجزئة
يمكن للجهة المختصة ألاّ تصدر قرار بالموافقة أو بالرفض، بل ترى تأجيل البت في طلب رخصة التجزئة طبقا لنص المادة 64 من القانون رقم90‑29، على أن يفصل فيه خلال سنة على الأكثر من قبل السلطة المكلّفة بتسليم رخصة التجزئة إذا كانت أداة التهيئة والتعمير في حالة الإعداد، كما تنص المادة 18 من المرسوم التنفيذي رقم 15‑19 على أنه:"يصدر قرار تأجيل الفصل خلال الآجال المحددة للتحضير، ولا يمكن أن تتجاوز آثاره سنة واحدة"
الفرع الثالث: رخصة الهدم
1*مفهوم رخصة الهدم ونطاق تطبيقها
*‑مفهوم رخصة الهدم
عرّفت رخصة الهدم على أنّها "ترخيص يفرض على الأشغال المتعلقة بإزالة البناء أو جزء منه في حالة ما إذا لم يعد قابلاً للاستعمال"([41])، وقد عرّفت محكمة النقض المصرية الهدم بأنّه إزالة البناء كلّه أو جزء منه، معتبرة أن المقصود بالهدم الكلّي الإزالة التامة للمبنى، أمّا الهدم الجزئي فيعني إزالة جزء فقط من المبنى على وجه يصير معه الجزء المهدوم غير صالح للاستعمال فيما أُعدّ له.
لذا لا يمكن القيام بأيّة عملية هدم كلّي أو جزئي لبناية دون الحصول على رخصة الهدم مسبقا وذلك عندما تكون هذه البناية محمية بأحكام القانون رقم 98‑04 المتعلق بحماية التراث الثقافي ([42])، ومن هنا تتضح لنا خصائص رخصة الهدم والتي تتمثل في:
* أن تصدر رخصة الهدم في شكل قرار إداري من السلطة المختصة المتمثلة في رئيس المجلس الشعبي البلدي طبقا لنص المادة 68 من القانون رقم 90-29المتعلق بالتهيئة والتعمير، فلا يجوز قانونا أن يرخّص هذا الأخير بهدم بناية بموجب أمر شفوي أو إذن إداري غير مستوف للشروط والأشكال القانونية وإلاّ تعرّض قراره لعيب مخالفة القانون أو مخالفة الشكل والإجراءات.
* أن يتضمّن القرار الإداري هدم البناء كليّا أو جزئيا، أي بمعنى إزالة أو محو أثر البناء القائم تمامًا أو جزء منه متى كان هدمه مؤثرا على مجموع البناء بحذف بعض الزوائد من قبيل التحسين والتعديل لا الهدم([43])،ذلك أن الفرد ليس حرًّا في ممارسة هذا الحق، بل تضبطه شروط وإجراءات معينة يجب توافرها وتحقيقها من خلال ممارسة السلطة المختصة الرقابة المسبقة عليها واستخراج رخصة بذلك([44]).
*‑نطاق تطبيق رخصة الهدم
نصّت المادة 60 من المرسوم التنفيذي رقم 91-176 على أنّه:"لا يمكن القيام بأيّ عملية هدم جزئية أو كلية لبناية دون الحصول المسبق على رخصة الهدم وذلك عندما تكون هذه البناية واقعة في مكان مصنّف أو في طريق التصنيف في قائمة الأملاك التاريخية أو المعمارية أو السياحية أو الثقافية أو الطبيعية طبقا للأحكام التشريعية والتنظيمية المطبقة عليها، أو عندما تكون البنايات الآيلة للهدم سندًا لبنايات مجاورة".فالمشرع بإقراره هذه الرخصة كانت له دوافع منها: - حماية البناءات الواقعة في أماكن مصنّفة أو في طريق التصنيف الواقعة ضمن أملاك تاريخية أو سياحية أو معمارية أو ثقافية أو طبيعية.- حماية البناءات المجاورة إذا كانت البناية المراد هدمها سندًا لهذه الأخيرة.
وقد قضت المادة 70 من المرسوم التنفيذي رقم 15‑19، بأنه لا يمكن القيام بأي عملية هدم جزئية أو كلية لبناية دون الحصول مسبقا على رخصة الهدم، وذلك عندما تكون هذه البناية محمية بأحكام القانون رقم 98‑04 المؤرخ في 15 يونيو1998 المتعلق بحماية التراث الثقافي، وهي المساحات والمواقع المحمية الثقافية ( المعالم التاريخية ، المواقع الأثرية ،القطاعات المحفوظة )، كما أن المشرع أوجب إرفاق ملف رخصة الهدم بخبرة مؤشر عليها من طرف مهندس مدني تشير للطريقة والعتاد المستعمل في الهدم، وذلك في حالة وجود البناية على بعد أقل من ثلاثة (03) أمتار من البنايات المجاورة ([45]) .
*- إجراءات منح رخصة الهدم
* طلب الحصول على رخصة الهدم
يقدّم طالب رخصة الهدم طلبه إلى السلطة المختصة والذي يستوجب توافر فيه شروط معينة حتى يتم التحقيق فيه.
-من حيث الصفة القانونية لطالب الرخصة
منح المشرع في المادة 71 من المرسوم التنفيذي 15-19 ، الحق في طلب هذه الرخصة لمن يأتي:أ
* المالك، الذي عليه أن يثبت صفته بواسطة نسخة من عقد الملكية.
* وكيل المالك، حيث يمكن للمالك توكيل شخص آخر ليتقدّم بطلب رخصة الهدم بمقتضى وكالة رسمية.
* الحائز، الذي مكّنه المشرع من طلب الرخصة، إذ مدّد نطاق إثبات الملكية ليشمل شهادة الحيازة وإمكانية تصرّف المالك غير الناقل للملكية إلى غاية مرور المدة القانونية للتقادم([46]).
* الهيئة العمومية المخصّصة لها البناية بموجب عقد إداري كالجهات المستفيدة من نزع الملكية للمنفعة العمومية.
- الوثائق المرفقة بطلب رخصة الهدم
نصت المادة 72 من المرسوم التنفيذي رقم 15‑19أنه :"...يتضمن الملف المرفق بطلب رخصة الهدم الذي يعده مكتب دراسات في الهندسة المعمارية، الوثائق الآتية، المؤشر عليها، كل وثيقة حسب الغرض الذي خصصت له، من طرف المهندس المعماري والمهندس المدني:
* تصميم الموقع على السلم المناسب الذي يسمح بتحديد موقع المشروع،
* مخطط للكتلة يعد على سلم 1/500 أو 1/200 من البناية الآيلة للهدم،
* تقريرا وتعهدا على القيام بعملية الهدم في مراحل والوسائل التي يتعين استعمالها بصفة لا تعكر استقرار المنطقة،
* عندما تتواجد البناية على بعد أقل من ثلاثة (03) أمتار من البناية المجاورة يجب إرفاق الملف بمحضر خبرة مؤشرا عليه من طرف مهندس مدني يشير إلى الطريقة التي يتعين استعمالها في عملية الهدم الميكانيكية أو اليدوية والعتاد المستعمل والوسائل التي يجب استخدامها قصد ضمان استقرار المباني المجاورة،
* مخطط مراحل الهدم وآجالها،
* مخطط على سلم 1/100 للبناية، يحدد الجزء الذي يتعين هدمه والجزء الذي يتعين الاحتفاظ به في حالة الهدم الجزئي،
* التخصيص المحتمل للمكان بعد شغوره ".
*-دراسة طلب رخصة الهدم
بالرجوع إلى نص المادة 73 من المرسوم التنفيذي رقم 15‑19، فإنه يرسل طلب رخصة الهدم والملفات المرفقة به في ثلاث(03) نسخ إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي لمحل موقع البناية،ويسجل تاريخ الإيداع على الوصل الذي يسلمه رئيس المجلس الشعبي البلدي المختص إقليميا في نفس اليوم.
و يحضرالشباك الوحيد الذي تم فتحه على مستوى البلدية،طلب رخصة الهدم حسب الأشكال المنصوص عليها لتحضير رخصة البناء.
ويحدد أجل التحضير بشهر واحد ابتداء من تاريخ إيداع ملف الطلب، بدلا من ثلاث (03) أشهر التي أقرها المرسوم التنفيذي رقم 91‑176، وتسلم رخصة الهدم في شكل قرار يرفق نموذج منه بالمرسوم التنفيذي رقم 15‑19.
*-مضمون قرار رخصة الهدم
بعد التحقيق في الملف خلال مدّة شهر ابتداء من تاريخ إيداع ملف الطلب، على رئيس المجلس الشعبي البلدي إصدار قراره بشأن رخصة الهدم إمّا بالموافقة أو الرفض.
وقد قضت المادة 78 من المرسوم التنفيذي رقم 15‑19، أن يسلم رئيس المجلس الشعبي البلدي رخصة الهدم بعد أخذ رأي الشباك الوحيد على مستوى البلدية ، بدلا من مصالح الدولة المكلفة بالتعمير على مستوى الولاية والشخصيات العمومية والمصالح أو الهيئات المستشارة ( المادة 68 من المرسوم التنفيذي رقم 91‑176 ) وتبدي المصالح والأشخاص العمومية أو الهيئات رأيها الاستشاري في مدة خمسة عشر (15) يوما ابتداء من تاريخ استلام طلب إبداء الرأي، ويجب عليها أن تعيد الملف المرفق بطلب إبداء الرأي في الأجل نفسه.ويبلغ رئيس المجلس الشعبي البلدي رخصة الهدم إلى صاحب الطلب، وفي حالة الإقرار بالرفض أو إبداء رأي بموافقة مع تحفظات خاصة يجب تبليغ القرار والرأي معللين إلى صاحب الطلب.
-قبول طلب رخصة الهدم
بتوافر الشروط القانونية المنصوص عليها في المادة 72 من المرسوم التنفيذي رقم 15-19 يصبح رئيس المجلس الشعبي البلدي ملزمًا بمنح رخصة البناء، كما أنّه يكون ملزمًا بمنح رخصة الهدم عندما يكون الهدم الوسيلةالوحيدة لوضع حد لانهيار البناية طبقا لنص المادة 76 من المرسوم نفسه([47]).
-رفض طلب رخصة الهدم
يمكن تحديد حالات الرفض فيما يلي:
* انعدام الصفة لدى الطالب، ويكون ذلك في حالة انعدام سند الملكية أو التوكيل.
* تخلّف أحد الوثائق التقنية المطلوبة في المادة 72 من المرسوم 15-19.
* عدم انسجام الوثائق التقنية المقدّمة رفقة الطلب مع قواعد العمران كما هو الحال بالنسبة للتخصيص المحتمل للمكان بعد شغوره.
- تأجيل البت في طلب رخصة الهدم
لم يرد أي نص قانوني يسمح للسلطة المختصة بمنحها اتخاذ هذا القرار، حيث أنّ المشرّع قد استبعده من رخصة الهدم على النحو الذي فعله في رخصة البناء ورخصة التجزئة، وأبقى على ضرورة الرد على الطلب بالقبول أو الرفض، وهذا راجع ربّما لخطورة هذه الأشغال واستعجالها خاصة إذا تعلّق الأمر ببنايات آيلة للسقوط.
([2])رخصة البناء لغةتعني السماح بفعل شيء معين دون أيّ مانع، وفي الاصطلاح القانوني هي الإذن الممنوح من طرف السلطات المختصة للقيام بتصرّف معين في إطار القانون.
([3])محمد جمال عثمان جبريل، "الترخيص الإداري ‑ دراسةمقارنة‑"،رسالة دكتوراه في القانون العام، جامعة عين شمس، القاهرة، 1992، ص.449.
([4]) Henri Jacquot et François Priet, droit de l’urbanisme, Dalloz, delta, 3ème édition, 1998 P .541.
([5]) مصلح الصرايرة، النظام القانوني لرخصة البناء –دراسة مقارنة بين القانون الفرنسي والقانون الأردني، مجلة الحقوق، جامعة الكويت، العدد 04 لسنة 1994، ص.297.
([6])الزين عزري، إجراءات إصدار قرارات البناء والهدم في التشريع الجزائري، مجلة المفكّر، جامعة بسكرة، العدد 03 لسنة2008، ص.07.
([7])محمد أحمد فتح الباب، النظام القانوني لأحكام البناء في مصر، دار النهضة العربية، الطبعة الثانية، 1999-2000، ص.153.
([8]) محمد جمال عثمان جبريل، المرجع السابق، ص.445. وقد عرفت –المباني- في الفقه والقانون الفرنسي- التي تخضع لتراخيص البناء بأنّها تلك المباني التي تندمج في الأرض ويصعب فصلها عنها مع احتفاظها بمكوّناتها بحالة طبيعية وصالحة وعلاوة على أعمال الإنشاء أو التشييد الجديدة أو التعديلات في المباني القائمة فقد أخضع إحداث تغييرات خارجية هامة عليه فورًا أو لاحقًا.
([10])ينصرف معنى تمديد البنايات حسب نص المادة 52 من القانون 90-29 إلى التمديد الأفقي وليس العمودي، أي بمعنى التوسعة دون غيرها، أنظر محاجي منصور، المرجع نفسه، ص.30.
([12])عائدة ديرم، المرجع السابق، ص.81. وأيضا:
- عمر حمدي باشا، رخصة البناء، مجلة الموثق، الجزائر، العدد 9، سنة 2002، ص.31.
- الزين عزري، النظام القانوني لرخصة لبناء في التشريع الجزائري، المرجع السابق، ص.141.
- الزين عزري، قرارات العمران الفردية وطرق الطعن فيها، المرجع السابق، ص.18.
([16]) والتشريع الجزائري كغيره من التشريعات (الفرنسية) اعتبر أنّ المبدأ هو اختصاص رئيس المجلس الشعبي البلدي بمنح رخصة البناء والاستثناء هو اختصاص الوالي (المحافظ) أو الوزير المكلّف بالتعمير، راجع:الزين عزري، إجراءات إصدار قرارات البناء والهدم في التشريع الجزائري، المرجعالسابق، ص.1.
وأيضا: Djilali Adja, Bernard Drobenko, Op.Cit, p.198
([20])سعد صليلع ، سلطات الضبط الإداري لرئيس المجلس الشعبي البلدي في مجال العمران، مجلة البحوث والدراسات الإنسانية، جامعة سكيكدة العدد 6، نوفمبر 2010، ص.304 وأيضا تواكشت كمال، المرجع السابق، ص.108.
([22])Jean Bernard Auby, et Hugues perinet Marquet, droit de l’urbanisme et de la construction, 7ème éditions, Paris, Montchrestien, 2004, p.397.
وأيضا:
- القرار رقم 68240 الصادر بتاريخ 28/07/1990 الصادر عن المحكمة العليا، المجلة القضائية الصادرة عن قسم الوثائق بالمحكمة العليا، العدد 01 لسنة 1992، ص.153. وأيضا: القرار رقم 007736 المؤرخ في 11/03/2003، مجلة مجلس الدولة 2003، العدد 03، ص. 148 وما بعدها.
- محمد الصغير بعلي، تسليم رخصة البناء، المرجع السابق، ص.33.
- منصور مجاجي، "رخصة البناء كأداة لحماية البيئة"، المرجع السابق، ص.100.
([24])تتمثل القواعد العامة للتهيئة والتعمير في مجموعة توجيهات في مجال العمران منها القانونية (الواردة في المواد من 3 إلى 9 من القانون 90-29) والتنظيمية التي أحال إليها القانون 90-29 والواردة في المرسوم التنفيذي رقم 91-175 وهذه القواعد تحدّد بدقة شروط البناء ومدى امتداد الحقوق المتعلقة به.
([27]) محمد محجوبي، رقابة قاضي الإلغاء على مشروعية القرارات المتعلقة بالعمران،مجلة الملحق القضائي، المغرب، العدد 38 لسنة 2005، ص.64.
([28]) الأمر 85-01 المؤرخ في 13 أوت 1985 يحدّد انتقاليا قواعد شغل الأراضي قصد المحافظة عليها وحمايتها، ج.ر العدد 34، سنة 1985.
([30]) تختلف رخصة التجزئة عن شهادة التقسيم من خلال ما يأتي:
- أنّ شهادة التقسيم تخص الملكية العقارية المبنية، بينها رخصة التجزئة تخص عملية تجزئة قطعتين أو عدّة قطع أرضية غير مبنية من ملكية عقارية واحدة أو عدّة ملكيات.
- أنّ شهادة التقسيم لا تغيّر من حقوق البناء أو الارتفاقات المرتبطة بالعقار، بينما رخصة التجزئة تهدف إلى تجزئة ملكية إلى جزئين أو أكثر وينتج عنها أجزاء تتمتع بحقوق البناء.
([31]) في إطار سياسة تسوية البنايات المخالفة وتحقيق مطابقتها،حاول هذا القانون حصر أكبر قدر ممكن من مخالفات التعمير بغرض القضاء عليها وردع المخالفين ،من بينها ذكر إنشاء تجزئة دون رخصة عقوبتها الحبس من 06 أشهر إلى سنتين وغرامة من 100.000 د ج إلى 1.000.000 دج.
([32])حيث لم يمنح المشرع للحائز والمستأجر لديه والهيئة التي خصّصت لها قطعة الأرض حق تقديم طلب الحصول على رخصة التجزئة.
([33])القانون رقم 91-11 المؤرخ في 27/04/1991 يحدّد القواعد المتعلقة بنزع الملكية من أجل المنفعة العامة. وأيضا:
_ المادة 11 من المرسوم التنفيذي رقم 15‑19.
- الزين عزري، قرارات العمران الفردية وطرق الطعن فيها، المرجع السابق، ص.49.
- ياسمين شريدي، المرجع السابق، ص.50.
([36])مصطفى جرموني، الرقابة على التجزئات العقارية والأبنية بالمغرب، الشركة المغربية لتوزيع الكتاب، الطبعة الأولى، 2001، ص ص.38-39.
([37])سعد صليلع، المرجع السابق، ص.302، وأيضا:
- عائدة ديرم، المرجع السابق، ص.102.
- عزري الزين، قرارات العمران الفردية وطرق الطعن فيها، المرجع السابق، ص.53.
([40])سعد صليلع، المرجع السابق، ص.302. وأيضا:
- عائدة ديرم، المرجع السابق، ص.302.
- عبد الله لعويجي، "قرارات التهيئة والتعمير في التشريع الجزائري"، مذكرة ماجستير، جامعة باتنة، 2012، ص.115.